,

Coronacrisis | Gevolgen voor huur van bedrijfsruimte – winkel, horeca, kantoren

21 maart 2020

De Coronacrisis heeft grote impact op de economie. Wat betekent dit voor de huur van bedrijfsruimte? Moet de huur worden doorbetaald? Advocaat Matthijs Mulder (ondernemingsrecht, huurrecht) vertelt waar een ondernemer op moet letten.

Moet ik de huur doorbetalen?

Om deze vraag te beantwoorden moeten een paar scenario’s worden onderscheiden. En het antwoord is ook afhankelijk van de vraag wat voor huurovereenkomst u hebt gesloten. Is sprake van een zogeheten ROZ-contract, dan wordt de verhuurder verregaand beschermd.

Lockdown door overheid

Als de overheid de exploitatie van een horecagelegenheid of winkel(centrum) verbiedt, is sprake van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW.
Is er contractueel niets geregeld, dan kan de huurder huurprijsvermindering vragen.

Let op, dat moet de huurder wel schriftelijk bij de verhuurder doen.
De huurder kan géén schadevergoeding vorderen, omdat de lockdown waarschijnlijk als ‘overmacht’ (artikel 6:75 BW) voor de verhuurder geldt. Tenzij… de rechter mocht oordelen dat zo’n situatie in het maatschappelijk verkeer voor rekening en risico van de verhuurder komt.

Niet waarschijnlijk, want niet-blijvend

Dat lijkt niet waarschijnlijk. De huurder kan geen ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, omdat geen sprake is van een blijvende onmogelijkheid om het genot van de huurruimte ter beschikking te stellen. Want de lockdown zal tijdelijk van aard zijn. Maar mocht een lockdown vele maanden duren, dan kan dat anders worden.

ROZ-contract

Is sprake van een ROZ-contract, dan is de mogelijkheid om huurprijsvermindering en schadevergoeding te vorderen contractueel uitgesloten (artikel 11.3 Algemene Bepalingen).  Ook de ontbinding van de huurovereenkomst is niet mogelijk, behoudens een langdurige lockdown.
De huurder kan slechts in onderhandeling met de verhuurder treden om in overleg opschorting of tijdelijke kwijtschelding van de huur te krijgen. Een verhuurder is er immers ook niet bij gebaat als de huurder failliet gaat.

In praktijk blijken (grote) verhuurders bereid om hierover afspraken te maken.

‘Vrijwillige’ sluiting door huurder

Van een algemene lockdown is in Nederland (nog) geen sprake. Toch kan een huurder genoodzaakt worden om diens bedrijfsruimte te sluiten: ziekte van het personeel, de exploitatie wegens het algemene contactverbod binnen 1,5 meter wordt onmogelijk, er zijn geen klanten meer en sluiten is goedkoper dan openhouden.

In dat geval is er géén sprake van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder draait dus zelf op voor de schade.
Kan de huurder de huurbetaling staken door een beroep te doen op ‘overmacht’?

Overmacht

Onder ‘overmacht’ verstaat de wet het volgende:

een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.

Hoewel de Coronacrisis qua omvang en impact uniek is (‘Black Swan’), geldt op grond van rechtspraak uit eerdere crises (zoals de kredietcrisis), dat een recessie, economische crisis of een ‘Act of God’ (overmacht) in beginsel worden beschouwd als omstandigheden waarmee huurders rekening moeten houden bij het sluiten van een huurovereenkomst.

Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. Zij kunnen niet als zodanig als een gebrek worden aangemerkt. Het coronavirus is te beschouwen als een ‘Act of God’. Bovendien zijn tegenvallende bezoekersaantallen als gevolg van het coronavirus dan ook geen ‘gebrek’.

Onvoorziene omstandigheden?

Kan de huurder de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden wegens ‘onvoorziene omstandigheden’?’

Onder ‘onvoorziene omstandigheden’ verstaat de wet in artikel 6:258 BW:

De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Niet valt uit te sluiten dat de Coronacrisis – als deze lang duurt en/of leidt tot een lockdown door de overheid – valt te bestempelen als een ‘onvoorziene omstandighed’ in de zin van artikel 6:258 BW. In dat geval spelen alle omstandigheden een rol; met name ook wat de huurder zelf heeft gedaan om de problemen het hoofd te bieden: werktijdverkorting via NOW, uitstel van belasting, beroep op BMKB, etcetera.

In dat geval kan de huurovereenkomst worden ontbonden of kunnen contractuele verplichtingen – waaronder betaling van de huur – worden gewijzigd, zelfs met terugwerkende kracht. Nadeel is dat een dergelijke wijziging of ontbinding alleen door een rechter in een procedure kan worden uitgesproken. En dat kan lang duren. Ook hier geldt dat de huurder beter in overleg met de verhuurder kan treden.

Exploitatieverplichting?

In het ROZ-contract winkelruimte is een verplichting voor de huurder opgenomen om de huurruimte tijdens winkeltijden open te houden.
Indien sprake is van een lockdown door de overheid kan de huurder niet meer aan deze verplichting voldoen. Er is sprake van ‘overmacht’ (zie hierboven).
Is er sprake van een ‘vrijwillige’ sluiting, dan is het maar de vraag of sprake is van ‘overmacht’. Anderzijds zal een verhuurder tijdens de Coronacrisis begrip (moeten) hebben voor de situatie waarin de huurder verkeert.

‘Goed verhuurderschap’; ‘goed huurderschap’

Premier Rutte heeft alle Nederlanders opgeroepen om samen sterk te staan in de aanpak en de gevolgen van de Coronacrisis.
In dat verband wordt opgemerkt dat zowel de verhuurder als de huurder de verplichting hebben om als ‘goede verhuurder’ en als ‘goede huurder’ ten opzichte van elkaar op te treden, in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die gelden voor alle contractuele relaties die door het Nederlandse recht worden beheerst.

Update 4 juni 2020: Eerste uitspraak rechter over betaling huur in coronacrisis

Eerste uitspraak rechter over huurbetaling tijdens coronacrisis


UPDATE: Inmiddels zijn er op nationaal niveau afspraken gemaakt door de koepelorganisaties. Lees er meer over in dit artikel:

Coronacrisis | Huur bedrijfsruimte – uitleg over uitstel betaling huur

Actueel

Voor ons gevoel is Corona al lang geleden. De diverse maatregelen zijn al even verleden tijd. Dit geldt ook voor de...

Meer informatie arrow_forward

Op dinsdag 28 juni 2022 organiseert de sectie Ondernemingsrecht van Berntsen Mulder Advocaten een seminar voor financieel...

Meer informatie arrow_forward

Wij zoeken een nieuwe collega! Ben jij op zoek naar een dynamische en uitdagende baan in de advocatuur, heb jij aantoonbare...

Meer informatie arrow_forward

Jan zit naast zijn buurman in de auto. De buurman is zo aardig om hem weg te brengen naar het station en ze hebben nu wat...

Meer informatie arrow_forward

Geschil over de erfenis? Als u verzekerd bent worden de advocaatkosten mogelijk vergoed. Wanneer er een conflict ontstaat...

Meer informatie arrow_forward

Wij geven in een serie artikelen tips en informatie over de sanering van schulden. Mijn collega Xander Huijser heeft in deel...

Meer informatie arrow_forward

Uitnodiging voor financieel adviseurs, accountants, belastingadviseurs en administratiekantoren. Op dinsdag 28 juni van...

Meer informatie arrow_forward

Wanneer een stel uit elkaar gaat of van elkaar gaat scheiden en er is gezamenlijk een woning in bezit, rijst al snel de...

Meer informatie arrow_forward

Ons kantoor doet ook dit jaar mee aan de landelijke Dag van het Erfrecht. In het kader van deze dag is het mogelijk een...

Meer informatie arrow_forward

Als curator houdt Jeroen Thiele zich dagelijks bezig met het afwikkelen van faillissementen. Recent besloot hij een vrij...

Meer informatie arrow_forward

Mevrouw Jansen is dement. Zij valt in het verzorgingshuis een verpleegkundige aan. De verpleegkundige loopt een...

Meer informatie arrow_forward

De afdeling letselschade van ons kantoor mag ook de komende drie jaar weer het Nationaal Keurmerk Letselschade voeren. En...

Meer informatie arrow_forward

Ik werd gebeld door een teleurgestelde koper. Hij had een mooie woning op Funda gevonden. Hij had onderhandeld met de...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat letselschade Guido van der Corput schrijft in dit artikel over een val van een fietser op een hellingbaan van een...

Meer informatie arrow_forward

Skiën is leuk, maar kan ook heel gevaarlijk zijn. Wie wel eens op een ski-piste heeft gestaan, heeft vast wel eens een...

Meer informatie arrow_forward

De Rechtbank Den Haag heeft dinsdag 23 maart 2022 het faillissement uitgesproken van Quality Green Plants B.V. en Hulst...

Meer informatie arrow_forward

In het septembernummer van Dwarslaesie Magazine vertelden we over Frits, die door een fietsongeval een dwarslaesie opliep....

Meer informatie arrow_forward

De Alphense atleet en student Twan van Rijn doet mee aan het project Elk Kind Een Bal van de Johan Cruyff Foundation. De...

Meer informatie arrow_forward

Als iemand alimentatie moet betalen, is er vaak veel discussie over de woonlasten die iemand heeft. Want hoe hoger de...

Meer informatie arrow_forward

Over domeinnaamfraude hebben wij op deze website al vaak gepubliceerd. Een specifieke vorm van domeinnaamfraude is het...

Meer informatie arrow_forward

Momenteel zijn er weer valse facturen in omloop, waarbij mensen wordt wijsgemaakt dat zij hun zorgpremie niet hebben...

Meer informatie arrow_forward

Voor mensen met vragen over echtscheiding, mediation of erfrecht organiseert Berntsen Mulder Advocaten ook dit jaar weer de...

Meer informatie arrow_forward

Via deze site hebben wij al eerder uitgebreid verslag gedaan van onze acties ter voorkoming van domeinnaamfraude. Een grote...

Meer informatie arrow_forward

Het is de nachtmerrie van iedereen die wel eens geld overmaakt: Je komt er na de betaling achter dat je per ongeluk een...

Meer informatie arrow_forward