,

Coronacrisis | Gevolgen voor huur van bedrijfsruimte – winkel, horeca, kantoren

21 maart 2020

De Coronacrisis heeft grote impact op de economie. Wat betekent dit voor de huur van bedrijfsruimte? Moet de huur worden doorbetaald? Advocaat Matthijs Mulder (ondernemingsrecht, huurrecht) vertelt waar een ondernemer op moet letten.

Moet ik de huur doorbetalen?

Om deze vraag te beantwoorden moeten een paar scenario’s worden onderscheiden. En het antwoord is ook afhankelijk van de vraag wat voor huurovereenkomst u hebt gesloten. Is sprake van een zogeheten ROZ-contract, dan wordt de verhuurder verregaand beschermd.

Lockdown door overheid

Als de overheid de exploitatie van een horecagelegenheid of winkel(centrum) verbiedt, is sprake van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW.
Is er contractueel niets geregeld, dan kan de huurder huurprijsvermindering vragen.

Let op, dat moet de huurder wel schriftelijk bij de verhuurder doen.
De huurder kan géén schadevergoeding vorderen, omdat de lockdown waarschijnlijk als ‘overmacht’ (artikel 6:75 BW) voor de verhuurder geldt. Tenzij… de rechter mocht oordelen dat zo’n situatie in het maatschappelijk verkeer voor rekening en risico van de verhuurder komt.

Niet waarschijnlijk, want niet-blijvend

Dat lijkt niet waarschijnlijk. De huurder kan geen ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, omdat geen sprake is van een blijvende onmogelijkheid om het genot van de huurruimte ter beschikking te stellen. Want de lockdown zal tijdelijk van aard zijn. Maar mocht een lockdown vele maanden duren, dan kan dat anders worden.

ROZ-contract

Is sprake van een ROZ-contract, dan is de mogelijkheid om huurprijsvermindering en schadevergoeding te vorderen contractueel uitgesloten (artikel 11.3 Algemene Bepalingen).  Ook de ontbinding van de huurovereenkomst is niet mogelijk, behoudens een langdurige lockdown.
De huurder kan slechts in onderhandeling met de verhuurder treden om in overleg opschorting of tijdelijke kwijtschelding van de huur te krijgen. Een verhuurder is er immers ook niet bij gebaat als de huurder failliet gaat.

In praktijk blijken (grote) verhuurders bereid om hierover afspraken te maken.

‘Vrijwillige’ sluiting door huurder

Van een algemene lockdown is in Nederland (nog) geen sprake. Toch kan een huurder genoodzaakt worden om diens bedrijfsruimte te sluiten: ziekte van het personeel, de exploitatie wegens het algemene contactverbod binnen 1,5 meter wordt onmogelijk, er zijn geen klanten meer en sluiten is goedkoper dan openhouden.

In dat geval is er géén sprake van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder draait dus zelf op voor de schade.
Kan de huurder de huurbetaling staken door een beroep te doen op ‘overmacht’?

Overmacht

Onder ‘overmacht’ verstaat de wet het volgende:

een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.

Hoewel de Coronacrisis qua omvang en impact uniek is (‘Black Swan’), geldt op grond van rechtspraak uit eerdere crises (zoals de kredietcrisis), dat een recessie, economische crisis of een ‘Act of God’ (overmacht) in beginsel worden beschouwd als omstandigheden waarmee huurders rekening moeten houden bij het sluiten van een huurovereenkomst.

Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. Zij kunnen niet als zodanig als een gebrek worden aangemerkt. Het coronavirus is te beschouwen als een ‘Act of God’. Bovendien zijn tegenvallende bezoekersaantallen als gevolg van het coronavirus dan ook geen ‘gebrek’.

Onvoorziene omstandigheden?

Kan de huurder de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden wegens ‘onvoorziene omstandigheden’?’

Onder ‘onvoorziene omstandigheden’ verstaat de wet in artikel 6:258 BW:

De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Niet valt uit te sluiten dat de Coronacrisis – als deze lang duurt en/of leidt tot een lockdown door de overheid – valt te bestempelen als een ‘onvoorziene omstandighed’ in de zin van artikel 6:258 BW. In dat geval spelen alle omstandigheden een rol; met name ook wat de huurder zelf heeft gedaan om de problemen het hoofd te bieden: werktijdverkorting via NOW, uitstel van belasting, beroep op BMKB, etcetera.

In dat geval kan de huurovereenkomst worden ontbonden of kunnen contractuele verplichtingen – waaronder betaling van de huur – worden gewijzigd, zelfs met terugwerkende kracht. Nadeel is dat een dergelijke wijziging of ontbinding alleen door een rechter in een procedure kan worden uitgesproken. En dat kan lang duren. Ook hier geldt dat de huurder beter in overleg met de verhuurder kan treden.

Exploitatieverplichting?

In het ROZ-contract winkelruimte is een verplichting voor de huurder opgenomen om de huurruimte tijdens winkeltijden open te houden.
Indien sprake is van een lockdown door de overheid kan de huurder niet meer aan deze verplichting voldoen. Er is sprake van ‘overmacht’ (zie hierboven).
Is er sprake van een ‘vrijwillige’ sluiting, dan is het maar de vraag of sprake is van ‘overmacht’. Anderzijds zal een verhuurder tijdens de Coronacrisis begrip (moeten) hebben voor de situatie waarin de huurder verkeert.

‘Goed verhuurderschap’; ‘goed huurderschap’

Premier Rutte heeft alle Nederlanders opgeroepen om samen sterk te staan in de aanpak en de gevolgen van de Coronacrisis.
In dat verband wordt opgemerkt dat zowel de verhuurder als de huurder de verplichting hebben om als ‘goede verhuurder’ en als ‘goede huurder’ ten opzichte van elkaar op te treden, in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die gelden voor alle contractuele relaties die door het Nederlandse recht worden beheerst.

Update 4 juni 2020: Eerste uitspraak rechter over betaling huur in coronacrisis

Eerste uitspraak rechter over huurbetaling tijdens coronacrisis


UPDATE: Inmiddels zijn er op nationaal niveau afspraken gemaakt door de koepelorganisaties. Lees er meer over in dit artikel:

Coronacrisis | Huur bedrijfsruimte – uitleg over uitstel betaling huur

Actueel

Berntsen Mulder Advocaten is op zoek naar een juridisch assistente/secretaresse voor de secties familierecht/erfrecht en...

Meer informatie arrow_forward

De wettelijke verhoging van de alimentatie is voor het jaar 2023 vastgesteld op 3,4 procent. Elk jaar wordt de kinder- en...

Meer informatie arrow_forward

Berntsen Mulder Advocaten is op zoek naar ondersteuning (24-32 uur) Op zoek naar een nieuwe collega Wij – Jos van...

Meer informatie arrow_forward

Als werkgever heb je soms te maken met die ene werknemer die je herhaaldelijk hebt aangesproken op zijn gedrag, maar waarvan...

Meer informatie arrow_forward

Ben jij op zoek naar een nieuwe uitdaging in een dynamische werkomgeving, waar jij met je enthousiaste en doortastende...

Meer informatie arrow_forward

Wij zoeken een nieuwe collega! Ben jij op zoek naar een dynamische en uitdagende baan in de advocatuur, heb jij aantoonbare...

Meer informatie arrow_forward

Een goede administratie voorkomt juridische problemen. Daarom leg ik in een serie artikelen uit wat het belang is van een...

Meer informatie arrow_forward

In onze nieuwsbrief van oktober 2022 onder meer: hogere energieprijzen als schadepost in letselschadezaken, aankondiging...

Meer informatie arrow_forward

Ruim 15 jaar geleden is het: de oprichting van de stichting Keurmerk Letselschade. De aanleiding voor de oprichting van dit...

Meer informatie arrow_forward

Na twee jaar keerde de Jaarmarktestafette weer terug in Alphen aan den Rijn. Twee teams van vijf personen van Berntsen...

Meer informatie arrow_forward

Er gaat de laatste maanden geen dag voorbij zonder dat er verschillende artikelen worden gepubliceerd over de hoge...

Meer informatie arrow_forward

Ouderverstoting is de situatie dat een kind zich in een echtscheidingsproces gedwongen voelt voor één van de ouders te...

Meer informatie arrow_forward

Op 9 september is het de dag van de echtscheiding. Jacomien Kapteijn van Berntsen Mulder Advocaten in Alphen heeft als...

Meer informatie arrow_forward

Optillen op een festival: (on)schuldig vermaak? Wat heb je er naar uitgekeken, na twee jaar corona-maatregelen: weer met...

Meer informatie arrow_forward

In Nederland is één op de tien gezinnen een samengesteld gezin. Dit jaar wordt er daarom op de landelijke Dag van de...

Meer informatie arrow_forward

Bij een scheiding komt heel veel kijken. Daarom is goede en deskundige begeleiding bij een scheiding op zowel juridisch,...

Meer informatie arrow_forward

Uw werknemer wordt aangereden. Hij/zij raakt blijvend arbeidsongeschikt. De HR-deskundige ziet een berg werk op zich...

Meer informatie arrow_forward

Verzekeringsplicht en aansprakelijkheid bij de elektrische step In oktober vorig jaar schreef ik een artikel over de...

Meer informatie arrow_forward

Het ouderschapsplan en de afspraken over een nieuwe partner Mogelijk zit je er niet op te wachten dat de nieuwe vriend of...

Meer informatie arrow_forward

Samenwonen in woonplaats nieuwe liefde Na een periode alleenstaande ouder te zijn geweest, komt het met regelmaat voor dat...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat familierecht Jacomien Kapteijn mocht in juli aan de online krant AlphenCC/Leidsch Dagblad vertellen over haar werk....

Meer informatie arrow_forward

Opnieuw wijzigingen in het arbeidsrecht Zoals al aangekondigd in mijn bericht van januari 2022 (Wat heeft 2022 op gebied...

Meer informatie arrow_forward

Vaak denken mensen: als ik een advocaat inschakel, kost het me handen vol geld. Maar bedenkt u eens wat het u zou kunnen...

Meer informatie arrow_forward

Voor ons gevoel is Corona al lang geleden. De diverse maatregelen zijn al even verleden tijd. Dit geldt ook voor de...

Meer informatie arrow_forward