,

Droomhuis foetsie? Of toch niet?

15 augustus 2016

Vormerkung is veranderd

Beslag op huis na tekenen koopakteDe champagne plopte, nadat u de voorlopige koopakte van uw droomhuis had getekend bij de notaris. U begon thuis meteen met het weggooien van rommel die u niet weer wilde meeverhuizen. Kort na dit feestelijke moment kreeg u helaas het bericht dat het feest niet doorging. De verkoper van uw droomhuis had schulden en er werd beslag gelegd op uw nieuwe woning. Droomhuis foetsie! Hoe kan dat nu?

Tot voor kort was dit horrorscenario mogelijk, omdat er een sluiproute mogelijk was om wetgeving te omzeilen die juist was bedacht om kopers te beschermen. Deze wetgeving werd ‘vormerkung’ genoemd. Eerder al schreef advocaat Carst Teiwes hierover ‘Vormerkung – wondermiddel of geneesmiddel met gebreken’. De wet was toen al aan vernieuwing toe en dat moment is nu gekomen.

Hoe zat het ook weer?

Vormerkung gaat over de tijd die zit tussen het moment dat een huis wordt gekocht (koopovereenkomst is getekend) en de levering ervan (overdracht bij de notaris op kantoor). In deze periode, die soms maanden kan duren, is de verkopende partij nog steeds eigenaar. Schuldeisers van de verkoper kunnen tot aan de levering beslag leggen op het huis en zelfs tot executieverkoop overgaan. Dat is natuurlijk heel zuur is voor de koper: die zag zichzelf immers al in het huisje zitten en moet nu op zoek naar een ander optrekje.

Registreren in Kadaster

En dan komt ‘vormerkung’ om de hoek kijken: als de koopovereenkomst vóór de levering alvast wordt geregistreerd in het kadaster, is het huis veilig voor schuldeisers van de verkopende partij. Het wordt in praktijk dan ook vaak gedaan, zeker als er een vermoeden is dat de verkopende partij schulden zou kunnen hebben. Er kunnen geen verrassingen meer komen voor de koper, die gerust de maanden tot de levering kan afwachten. Dat is wel zo prettig.

Geen beslag op huis, maar op koopsom

Slimme juristen (de beroepsgroep zou willen dat dit een pleonasme was) hadden hier echter iets op gevonden. Door als schuldeiser van de verkopende partij beslag te leggen op de koopsom onder de kopende partij of de notaris, konden zij de levering van de woning frustreren. Er ontstond vervolgens een patstelling, waarin vaak zeer moeilijk beweging was te krijgen. De koper werd hierdoor gehinderd, terwijl hij zelf geen schuldenaar was. En misschien nog wel erger: het was een juridische kunstgreep die eigenlijk niet mooi in het system paste. Het was een noodgreep die aan alle kanten wrong.

Nieuwe regelgeving

Sinds 1 januari 2016 is dit niet meer nodig. Door middel van de nieuwe regelgeving is sinds dit jaar het volgende mogelijk:
–    De koopovereenkomst wordt getekend.
–    De koopovereenkomst wordt geregistreerd in het kadaster.
–    De schuldeiser van de verkoper legt beslag op het onroerend goed.
–    De levering mag doorgaan. De koper krijgt dus zijn huis.
–    Het beslag wordt automatisch een beslag voor de koopsom onder de notaris zodat de schuldeiser zijn geld kan krijgen.
–    Dit gebeurt nadat de bank zijn hypothecaire lening heeft terugbetaald gekregen.

In de praktijk zitten er nog wat haken en ogen aan de nieuwe wet, maar door de bank genomen levert de wet zowel een betere bescherming voor de koper op, als een betere mogelijkheid voor de schuldeiser om zijn geld te krijgen.

U kunt dus lekker van uw droomhuis genieten en bent niet de dupe van schulden van de vorige eigenaar.

Actueel

In dit interview vertelt advocaat familierecht Jacomien Kapteijn aan interviewer Bernie Putters hoe een echtscheiding in...

Meer informatie arrow_forward

‘Regelmatig kom ik het in mijn praktijk tegen. Na mijn uitleg over de inhoud van de huwelijkse voorwaarden, volgt de...

Meer informatie arrow_forward

Is het voor een werkgever toegestaan om werknemers geen vakantiegeld uit te betalen, omdat de werkgever vanwege de...

Meer informatie arrow_forward

Twee rechtbanken in Nederland zijn deze maand gestart met een proef of pilot 'procedure gezamenlijke toegang ouders'. Eén...

Meer informatie arrow_forward

Het (demissionaire) kabinet heeft een wetswijziging voorgesteld waarin de maximale betaaltermijn van het grootbedrijf aan...

Meer informatie arrow_forward

De lente komt er aan. Tijd voor onderhoud aan de tuin. Als u een hovenier inschakelt, waar moet u dan op letten? In dit...

Meer informatie arrow_forward

In dit webinar vertelt advocaat arbeidsrecht Jos van Bohemen over wat te doen bij Dreigend Ontslag. Wat kan iemand doen...

Meer informatie arrow_forward

Voor mensen met vragen over echtscheiding, mediation of erfrecht organiseert Berntsen Mulder Advocaten ook dit jaar weer de...

Meer informatie arrow_forward

Dit webinar gaat over hoe om te gaan met commerciële contracten in coronatijd. Wat kunnen ondernemers doen als ze hun...

Meer informatie arrow_forward

Hoe lang is het verantwoord om door te gaan met een bedrijf als het in zwaar weer verkeert? Wanneer kunnen bestuurders...

Meer informatie arrow_forward

Dreigend ontslag. Wat moet u doen? Stel, het bedrijf waar u werkt heeft het zwaar. Bijvoorbeeld door de corona-crisis. U...

Meer informatie arrow_forward

Dit webinar gaat over Huur in Coronatijd. Wat gebeurde er in vogelvlucht na het afkondigen van de eerste lockdown? Hoe...

Meer informatie arrow_forward

In deze opname van een live-webinar (dat we 26 november 2020 uitzonden) praat interviewer Bernie Putters met advocaat...

Meer informatie arrow_forward

Schieten de steunmaatregelen van de overheid zijn doel voorbij? Dat vroeg advocaat Jeroen Thiele zich af toen hij de...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat Madhavi Nagessersing is één van de juridische professionals die is geportretteerd en geïnterviewd voor het...

Meer informatie arrow_forward

Transportbedrijven betalen al jaren een te hoog bedrag aan LKW-maut (tol voor vrachtverkeer). Ten onrechte, zo blijkt nu. Te...

Meer informatie arrow_forward

De landelijke Dag van de Erfenis gaat dit jaar gewoon door. Maar in plaats van fysieke afspraken, bieden advocaten (en...

Meer informatie arrow_forward

Elk jaar wordt de kinder- en partneralimentatie door het Ministerie van Veiligheid en Justitie geïndexeerd. Deze...

Meer informatie arrow_forward

Kan een bestuurder van een bedrijf door middel van het jaarlijks vragen van een 'décharge' aan de aandeelhouders voor...

Meer informatie arrow_forward

Bedrijven die - bijvoorbeeld door de coronacrisis - in problemen raken en failliet dreigen te gaan, kunnen door een nieuwe...

Meer informatie arrow_forward

MediaMarkt beging onlangs een dure fout. Wat was er gebeurd? Op de website werden iMac’s aangeboden voor een fractie van...

Meer informatie arrow_forward
NOW 3.0 vandaag van start
1 oktober 2020

NOW 3.0 per 1 oktober 2020 van start! Aanvragen is vanaf 16 november 2020 mogelijk. Sinds 6 april 2020 kunnen...

Meer informatie arrow_forward

In deze podcast van Berntsen Mulder Advocaten vertelt advocaat bouwrecht Matthijs Mulder wat u kunt doen als u een woning...

Meer informatie arrow_forward

Koop je een woning, blijkt er asbest in de woning te zitten. Is het mogelijk om de kosten van een asbestsanering te verhalen...

Meer informatie arrow_forward