,

Droomhuis foetsie? Of toch niet?

15 augustus 2016

Vormerkung is veranderd

Beslag op huis na tekenen koopakteDe champagne plopte, nadat u de voorlopige koopakte van uw droomhuis had getekend bij de notaris. U begon thuis meteen met het weggooien van rommel die u niet weer wilde meeverhuizen. Kort na dit feestelijke moment kreeg u helaas het bericht dat het feest niet doorging. De verkoper van uw droomhuis had schulden en er werd beslag gelegd op uw nieuwe woning. Droomhuis foetsie! Hoe kan dat nu?

Tot voor kort was dit horrorscenario mogelijk, omdat er een sluiproute mogelijk was om wetgeving te omzeilen die juist was bedacht om kopers te beschermen. Deze wetgeving werd ‘vormerkung’ genoemd. Eerder al schreef advocaat Carst Teiwes hierover ‘Vormerkung – wondermiddel of geneesmiddel met gebreken’. De wet was toen al aan vernieuwing toe en dat moment is nu gekomen.

Hoe zat het ook weer?

Vormerkung gaat over de tijd die zit tussen het moment dat een huis wordt gekocht (koopovereenkomst is getekend) en de levering ervan (overdracht bij de notaris op kantoor). In deze periode, die soms maanden kan duren, is de verkopende partij nog steeds eigenaar. Schuldeisers van de verkoper kunnen tot aan de levering beslag leggen op het huis en zelfs tot executieverkoop overgaan. Dat is natuurlijk heel zuur is voor de koper: die zag zichzelf immers al in het huisje zitten en moet nu op zoek naar een ander optrekje.

Registreren in Kadaster

En dan komt ‘vormerkung’ om de hoek kijken: als de koopovereenkomst vóór de levering alvast wordt geregistreerd in het kadaster, is het huis veilig voor schuldeisers van de verkopende partij. Het wordt in praktijk dan ook vaak gedaan, zeker als er een vermoeden is dat de verkopende partij schulden zou kunnen hebben. Er kunnen geen verrassingen meer komen voor de koper, die gerust de maanden tot de levering kan afwachten. Dat is wel zo prettig.

Geen beslag op huis, maar op koopsom

Slimme juristen (de beroepsgroep zou willen dat dit een pleonasme was) hadden hier echter iets op gevonden. Door als schuldeiser van de verkopende partij beslag te leggen op de koopsom onder de kopende partij of de notaris, konden zij de levering van de woning frustreren. Er ontstond vervolgens een patstelling, waarin vaak zeer moeilijk beweging was te krijgen. De koper werd hierdoor gehinderd, terwijl hij zelf geen schuldenaar was. En misschien nog wel erger: het was een juridische kunstgreep die eigenlijk niet mooi in het system paste. Het was een noodgreep die aan alle kanten wrong.

Nieuwe regelgeving

Sinds 1 januari 2016 is dit niet meer nodig. Door middel van de nieuwe regelgeving is sinds dit jaar het volgende mogelijk:
–    De koopovereenkomst wordt getekend.
–    De koopovereenkomst wordt geregistreerd in het kadaster.
–    De schuldeiser van de verkoper legt beslag op het onroerend goed.
–    De levering mag doorgaan. De koper krijgt dus zijn huis.
–    Het beslag wordt automatisch een beslag voor de koopsom onder de notaris zodat de schuldeiser zijn geld kan krijgen.
–    Dit gebeurt nadat de bank zijn hypothecaire lening heeft terugbetaald gekregen.

In de praktijk zitten er nog wat haken en ogen aan de nieuwe wet, maar door de bank genomen levert de wet zowel een betere bescherming voor de koper op, als een betere mogelijkheid voor de schuldeiser om zijn geld te krijgen.

U kunt dus lekker van uw droomhuis genieten en bent niet de dupe van schulden van de vorige eigenaar.

Meer publicaties van Berntsen Mulder Advocaten

Gewoon te mooi…

Op de bruiloft laten bruid en bruidegom een Chinese wensballon op. Aan de oever van de rivier naast de feestlocatie, staat het kersverse echtpaar de ballon vast te houden tot […]

Meer informatie arrow_forward

Actueel

Wet Arbeidsmarkt in Balans – de 5 belangrijkste wijzigingen op een rij

‘Gaat het arbeidsrecht nou weer veranderen?’ Gaat het arbeidsrecht nu weer veranderen? Ja, daar komt het eigenlijk wel op neer. Het doel van het kabinet (‘meer flexibiliteit, meer vaste contracten’) […]

Meer informatie arrow_forward
Leugenachtig cv: reden voor ontslag, maar niet voor vernietiging van de arbeidsovereenkomst

Tijdens een sollicitatie wilt u natuurlijk zo goed mogelijk voor de dag komen. Dus schrijft u een sterke brief, verzamelt u uitstekende referenties en tuigt u een mooi cv op. […]

Meer informatie arrow_forward
De landelijke staking streekvervoer is begonnen!

Door een landelijke stakingsdag bij het streekvervoer rijdt er vandaag beperkt openbaar vervoer. Aan de stakingsacties doen Connexxion, Arriva, Qbuzz, Keolis, EBS en HERMES mee. Ook regionale treinlijnen in Limburg en rond […]

Meer informatie arrow_forward
Onrechtmatige wetgeving: verjaring bij doorlopende schade

Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of de Nederlandse Staat aansprakelijk is voor de schade die een persoon lijdt wegens de instandhouding van wetgeving, […]

Meer informatie arrow_forward
Minister komt met regeling voor compensatie van transitievergoedingen

Al jaren zorgt het voor problemen en kritiek: de loondoorbetalingsplicht tijdens ziekte. Daarom kondigde de regering in 2016 maatregelen aan om bepaalde knelpunten voor werkgevers te verminderen. Hierover schreef ik […]

Meer informatie arrow_forward
Slaperig achter het stuur op vakantie – het belang van een schadeverzekering inzittenden (SVI)

Het is bijna vakantietijd. Bent u er al uit waar de reis naar toe gaat? En ook hoe u dit jaar gaat reizen: met de fiets, het vliegtuig of de […]

Meer informatie arrow_forward