,

Droomhuis foetsie? Of toch niet?

15 augustus 2016

Vormerkung is veranderd

Beslag op huis na tekenen koopakteDe champagne plopte, nadat u de voorlopige koopakte van uw droomhuis had getekend bij de notaris. U begon thuis meteen met het weggooien van rommel die u niet weer wilde meeverhuizen. Kort na dit feestelijke moment kreeg u helaas het bericht dat het feest niet doorging. De verkoper van uw droomhuis had schulden en er werd beslag gelegd op uw nieuwe woning. Droomhuis foetsie! Hoe kan dat nu?

Tot voor kort was dit horrorscenario mogelijk, omdat er een sluiproute mogelijk was om wetgeving te omzeilen die juist was bedacht om kopers te beschermen. Deze wetgeving werd ‘vormerkung’ genoemd. Eerder al schreef advocaat Carst Teiwes hierover ‘Vormerkung – wondermiddel of geneesmiddel met gebreken’. De wet was toen al aan vernieuwing toe en dat moment is nu gekomen.

Hoe zat het ook weer?

Vormerkung gaat over de tijd die zit tussen het moment dat een huis wordt gekocht (koopovereenkomst is getekend) en de levering ervan (overdracht bij de notaris op kantoor). In deze periode, die soms maanden kan duren, is de verkopende partij nog steeds eigenaar. Schuldeisers van de verkoper kunnen tot aan de levering beslag leggen op het huis en zelfs tot executieverkoop overgaan. Dat is natuurlijk heel zuur is voor de koper: die zag zichzelf immers al in het huisje zitten en moet nu op zoek naar een ander optrekje.

Registreren in Kadaster

En dan komt ‘vormerkung’ om de hoek kijken: als de koopovereenkomst vóór de levering alvast wordt geregistreerd in het kadaster, is het huis veilig voor schuldeisers van de verkopende partij. Het wordt in praktijk dan ook vaak gedaan, zeker als er een vermoeden is dat de verkopende partij schulden zou kunnen hebben. Er kunnen geen verrassingen meer komen voor de koper, die gerust de maanden tot de levering kan afwachten. Dat is wel zo prettig.

Geen beslag op huis, maar op koopsom

Slimme juristen (de beroepsgroep zou willen dat dit een pleonasme was) hadden hier echter iets op gevonden. Door als schuldeiser van de verkopende partij beslag te leggen op de koopsom onder de kopende partij of de notaris, konden zij de levering van de woning frustreren. Er ontstond vervolgens een patstelling, waarin vaak zeer moeilijk beweging was te krijgen. De koper werd hierdoor gehinderd, terwijl hij zelf geen schuldenaar was. En misschien nog wel erger: het was een juridische kunstgreep die eigenlijk niet mooi in het system paste. Het was een noodgreep die aan alle kanten wrong.

Nieuwe regelgeving

Sinds 1 januari 2016 is dit niet meer nodig. Door middel van de nieuwe regelgeving is sinds dit jaar het volgende mogelijk:
–    De koopovereenkomst wordt getekend.
–    De koopovereenkomst wordt geregistreerd in het kadaster.
–    De schuldeiser van de verkoper legt beslag op het onroerend goed.
–    De levering mag doorgaan. De koper krijgt dus zijn huis.
–    Het beslag wordt automatisch een beslag voor de koopsom onder de notaris zodat de schuldeiser zijn geld kan krijgen.
–    Dit gebeurt nadat de bank zijn hypothecaire lening heeft terugbetaald gekregen.

In de praktijk zitten er nog wat haken en ogen aan de nieuwe wet, maar door de bank genomen levert de wet zowel een betere bescherming voor de koper op, als een betere mogelijkheid voor de schuldeiser om zijn geld te krijgen.

U kunt dus lekker van uw droomhuis genieten en bent niet de dupe van schulden van de vorige eigenaar.

Actueel

Moet u maandelijks alimentatie betalen, kinder- en/of partneralimentatie, en kunt u als gevolg van de Coronacrisis het...

Meer informatie arrow_forward

Het is duidelijk dat de Coronacrisis invloed heeft op de hele wereld. De overheid is een flink aantal versnellingen omhoog...

Meer informatie arrow_forward

De Coronacrisis heeft ongekende economische gevolgen. Veel ondernemingen verkeren in zwaar weer. In sommige gevallen loopt...

Meer informatie arrow_forward

De coronacrisis raakt ondernemers hard. Bestellingen worden geannuleerd en nieuwe opdrachten worden in de ijskast gezet. Een...

Meer informatie arrow_forward

De Coronacrisis heeft grote impact op de economie. Wat betekent dit voor de huur van bedrijfsruimte? Moet de huur worden...

Meer informatie arrow_forward

Gisteren zag ik op het nieuws het bericht dat een man een politieagent in het gezicht spuugde en daarbij riep dat hij Corona...

Meer informatie arrow_forward

Kan een ondernemer in de corona-crisis een beroep doen op overmacht? Advocaat ondernemingsrecht Matthijs Mulder vertelt in...

Meer informatie arrow_forward

Hoewel de overheid er alles aan doet om de gevolgen van de huidige corona-crisis voor ondernemingen te beperken (maatregelen...

Meer informatie arrow_forward

Op onze website is een zogeheten corona-loket geopend. Via dit loket kunt u vragen en antwoorden over de gevolgen van de...

Meer informatie arrow_forward

Zelfs als een ondernemer alle steunmaatregelen benut die op dit moment door de overheid worden aangereikt, kan het zo zijn...

Meer informatie arrow_forward

Ik ben ondernemer en ik kan niet leveren aan mijn contractspartij, wat nu? Het zijn zware tijden voor ondernemers. De...

Meer informatie arrow_forward

Ons kantoor treft maatregelen om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. We zijn ons ervan bewust dat de...

Meer informatie arrow_forward

UPDATE 18 maart: De regeling werktijdverkorting komt te vervallen. De afgelopen drie weken kreeg de overheid 78 duizend...

Meer informatie arrow_forward

Het bedrijf Vandaag Online benadert kleine ondernemers met een verkooppraatje om hun bedrijf bekender te maken via internet....

Meer informatie arrow_forward

Corona/Covid-19 update: op de Dag van het Familierecht worden één-op-ééngesprekken gehouden. Wij hanteren daarbij de...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat Lidewij Calis zit donderdag samen met haar cliënt aan tafel bij de talkshow van Eva Jinek. Mr. Calis is advocaat...

Meer informatie arrow_forward

Wanneer er een zonnepaneel (of meerdere zonnepanelen) van een dak waaien, kan dat behoorlijke schade veroorzaken. Of...

Meer informatie arrow_forward

De kogel is door de kerk. We doen dit jaar weer mee aan de 20 van Alphen! Om precies te zijn: we doen mee aan de 10...

Meer informatie arrow_forward
Landjepik
21 januari 2020

Ruzie over de erfgrens komt veel voor tussen buren. Kijk maar naar de Rijdende Rechter. Soms gaat het al mis bij...

Meer informatie arrow_forward

Uw buurman plaatst een schutting, schuur of garage. Maar daarbij bouwt hij - per ongeluk, of expres - op uw erf. Wat moet u...

Meer informatie arrow_forward

Rabobank Groene Hart Noord, notariskantoor Kroes & Partners en Berntsen Mulder Advocaten organiseren op dinsdag 18...

Meer informatie arrow_forward

Trademark Office B.V. (tevens handelend onder vele andere handelsnamen) is vandaag, dinsdag 14 januari 2020, door de...

Meer informatie arrow_forward

In de zomer van 2019 kwam een fietser met een elektrische fiets ten val bij een kabelbrug. Bij het woord 'kabelbrug' denkt...

Meer informatie arrow_forward

Op 1 april 2020 treedt de Compensatieregeling transitievergoeding in werking. Op basis van deze regeling kan een werkgever...

Meer informatie arrow_forward