,

Droomhuis foetsie? Of toch niet?

15 augustus 2016

Vormerkung is veranderd

Beslag op huis na tekenen koopakteDe champagne plopte, nadat u de voorlopige koopakte van uw droomhuis had getekend bij de notaris. U begon thuis meteen met het weggooien van rommel die u niet weer wilde meeverhuizen. Kort na dit feestelijke moment kreeg u helaas het bericht dat het feest niet doorging. De verkoper van uw droomhuis had schulden en er werd beslag gelegd op uw nieuwe woning. Droomhuis foetsie! Hoe kan dat nu?

Tot voor kort was dit horrorscenario mogelijk, omdat er een sluiproute mogelijk was om wetgeving te omzeilen die juist was bedacht om kopers te beschermen. Deze wetgeving werd ‘vormerkung’ genoemd. Eerder al schreef advocaat Carst Teiwes hierover ‘Vormerkung – wondermiddel of geneesmiddel met gebreken’. De wet was toen al aan vernieuwing toe en dat moment is nu gekomen.

Hoe zat het ook weer?

Vormerkung gaat over de tijd die zit tussen het moment dat een huis wordt gekocht (koopovereenkomst is getekend) en de levering ervan (overdracht bij de notaris op kantoor). In deze periode, die soms maanden kan duren, is de verkopende partij nog steeds eigenaar. Schuldeisers van de verkoper kunnen tot aan de levering beslag leggen op het huis en zelfs tot executieverkoop overgaan. Dat is natuurlijk heel zuur is voor de koper: die zag zichzelf immers al in het huisje zitten en moet nu op zoek naar een ander optrekje.

Registreren in Kadaster

En dan komt ‘vormerkung’ om de hoek kijken: als de koopovereenkomst vóór de levering alvast wordt geregistreerd in het kadaster, is het huis veilig voor schuldeisers van de verkopende partij. Het wordt in praktijk dan ook vaak gedaan, zeker als er een vermoeden is dat de verkopende partij schulden zou kunnen hebben. Er kunnen geen verrassingen meer komen voor de koper, die gerust de maanden tot de levering kan afwachten. Dat is wel zo prettig.

Geen beslag op huis, maar op koopsom

Slimme juristen (de beroepsgroep zou willen dat dit een pleonasme was) hadden hier echter iets op gevonden. Door als schuldeiser van de verkopende partij beslag te leggen op de koopsom onder de kopende partij of de notaris, konden zij de levering van de woning frustreren. Er ontstond vervolgens een patstelling, waarin vaak zeer moeilijk beweging was te krijgen. De koper werd hierdoor gehinderd, terwijl hij zelf geen schuldenaar was. En misschien nog wel erger: het was een juridische kunstgreep die eigenlijk niet mooi in het system paste. Het was een noodgreep die aan alle kanten wrong.

Nieuwe regelgeving

Sinds 1 januari 2016 is dit niet meer nodig. Door middel van de nieuwe regelgeving is sinds dit jaar het volgende mogelijk:
–    De koopovereenkomst wordt getekend.
–    De koopovereenkomst wordt geregistreerd in het kadaster.
–    De schuldeiser van de verkoper legt beslag op het onroerend goed.
–    De levering mag doorgaan. De koper krijgt dus zijn huis.
–    Het beslag wordt automatisch een beslag voor de koopsom onder de notaris zodat de schuldeiser zijn geld kan krijgen.
–    Dit gebeurt nadat de bank zijn hypothecaire lening heeft terugbetaald gekregen.

In de praktijk zitten er nog wat haken en ogen aan de nieuwe wet, maar door de bank genomen levert de wet zowel een betere bescherming voor de koper op, als een betere mogelijkheid voor de schuldeiser om zijn geld te krijgen.

U kunt dus lekker van uw droomhuis genieten en bent niet de dupe van schulden van de vorige eigenaar.

Meer publicaties van Berntsen Mulder Advocaten

Cookiewetgeving – interview met advocaat Carst Teiwes

Advocaat Carst Teiwes vertelt in dit interview meer over de nieuwe cookiewetgeving.  

Meer informatie arrow_forward

Actueel

Tweedehands auto kopen? Doe zelf goed onderzoek naar technische staat

‘Van een oud vrouwtje geweest en altijd binnen gestaan…’ U koopt een tweedehands auto. Niet veel later blijkt de auto een stuk ouder dan verwacht en door slijtage is een […]

Meer informatie arrow_forward
Ans Verhaar 30 jaar advocaat

‘Pas nu ik aan het afbouwen ben, merk ik hoe druk het is geweest’ “De advocatuur is een prachtig, maar slopend vak. Je hebt een grote verantwoordelijkheid. Ik voelde me […]

Meer informatie arrow_forward
Hoge Raad moet uitsluitsel geven over beëindigen ‘slapend dienstverband’

De vraag of een werkgever een werknemer met een ‘slapend dienstverband’ mag ontslaan, is nog altijd niet eenduidig beantwoord. In dit artikel geef ik een korte update op een eerdere […]

Meer informatie arrow_forward
Werkgever grijpt naast nieuwe werknemer door concurrentiebeding? Dat hoeft niet!

Veel werkgevers hebben momenteel last van de krapte op de arbeidsmarkt. In veel sectoren is een tekort aan personeel. Wanneer u als werkgever dan eindelijk de juiste kandidaat hebt gevonden […]

Meer informatie arrow_forward
Berntsen Mulder Advocaten sponsort Nederlands Jeugdkampioenschap atletiek in Alphen aan den Rijn

Berntsen Mulder Advocaten is één van de sponsors van het Nederlands Jeugdkampioenschap atletiek, dat deze maand bij atletiekvereniging AAV’36 wordt gehouden. In 2011 was de Alphense atletiekvereniging ook al eens […]

Meer informatie arrow_forward
Gratis themacafé Relatie en Echtscheiding in Uithoorn

Uit elkaar gaan is nooit leuk. Je belandt in een hectische periode, waarin er verschillende lastige zaken opduiken waarover je zult moeten nadenken en waarover je belangrijke beslissingen moet nemen. […]

Meer informatie arrow_forward