,

Droomhuis foetsie? Of toch niet?

15 augustus 2016

Vormerkung is veranderd

Beslag op huis na tekenen koopakteDe champagne plopte, nadat u de voorlopige koopakte van uw droomhuis had getekend bij de notaris. U begon thuis meteen met het weggooien van rommel die u niet weer wilde meeverhuizen. Kort na dit feestelijke moment kreeg u helaas het bericht dat het feest niet doorging. De verkoper van uw droomhuis had schulden en er werd beslag gelegd op uw nieuwe woning. Droomhuis foetsie! Hoe kan dat nu?

Tot voor kort was dit horrorscenario mogelijk, omdat er een sluiproute mogelijk was om wetgeving te omzeilen die juist was bedacht om kopers te beschermen. Deze wetgeving werd ‘vormerkung’ genoemd. Eerder al schreef advocaat Carst Teiwes hierover ‘Vormerkung – wondermiddel of geneesmiddel met gebreken’. De wet was toen al aan vernieuwing toe en dat moment is nu gekomen.

Hoe zat het ook weer?

Vormerkung gaat over de tijd die zit tussen het moment dat een huis wordt gekocht (koopovereenkomst is getekend) en de levering ervan (overdracht bij de notaris op kantoor). In deze periode, die soms maanden kan duren, is de verkopende partij nog steeds eigenaar. Schuldeisers van de verkoper kunnen tot aan de levering beslag leggen op het huis en zelfs tot executieverkoop overgaan. Dat is natuurlijk heel zuur is voor de koper: die zag zichzelf immers al in het huisje zitten en moet nu op zoek naar een ander optrekje.

Registreren in Kadaster

En dan komt ‘vormerkung’ om de hoek kijken: als de koopovereenkomst vóór de levering alvast wordt geregistreerd in het kadaster, is het huis veilig voor schuldeisers van de verkopende partij. Het wordt in praktijk dan ook vaak gedaan, zeker als er een vermoeden is dat de verkopende partij schulden zou kunnen hebben. Er kunnen geen verrassingen meer komen voor de koper, die gerust de maanden tot de levering kan afwachten. Dat is wel zo prettig.

Geen beslag op huis, maar op koopsom

Slimme juristen (de beroepsgroep zou willen dat dit een pleonasme was) hadden hier echter iets op gevonden. Door als schuldeiser van de verkopende partij beslag te leggen op de koopsom onder de kopende partij of de notaris, konden zij de levering van de woning frustreren. Er ontstond vervolgens een patstelling, waarin vaak zeer moeilijk beweging was te krijgen. De koper werd hierdoor gehinderd, terwijl hij zelf geen schuldenaar was. En misschien nog wel erger: het was een juridische kunstgreep die eigenlijk niet mooi in het system paste. Het was een noodgreep die aan alle kanten wrong.

Nieuwe regelgeving

Sinds 1 januari 2016 is dit niet meer nodig. Door middel van de nieuwe regelgeving is sinds dit jaar het volgende mogelijk:
–    De koopovereenkomst wordt getekend.
–    De koopovereenkomst wordt geregistreerd in het kadaster.
–    De schuldeiser van de verkoper legt beslag op het onroerend goed.
–    De levering mag doorgaan. De koper krijgt dus zijn huis.
–    Het beslag wordt automatisch een beslag voor de koopsom onder de notaris zodat de schuldeiser zijn geld kan krijgen.
–    Dit gebeurt nadat de bank zijn hypothecaire lening heeft terugbetaald gekregen.

In de praktijk zitten er nog wat haken en ogen aan de nieuwe wet, maar door de bank genomen levert de wet zowel een betere bescherming voor de koper op, als een betere mogelijkheid voor de schuldeiser om zijn geld te krijgen.

U kunt dus lekker van uw droomhuis genieten en bent niet de dupe van schulden van de vorige eigenaar.

Actueel

Berntsen Mulder Advocaten is op zoek naar een juridisch assistent voor de afdeling Arbeidsrecht (parttime) Ben jij op zoek...

Meer informatie arrow_forward

Voor ons gevoel is Corona al lang geleden. De diverse maatregelen zijn al even verleden tijd. Dit geldt ook voor de...

Meer informatie arrow_forward

Op dinsdag 28 juni 2022 organiseert de sectie Ondernemingsrecht van Berntsen Mulder Advocaten een seminar voor financieel...

Meer informatie arrow_forward

Wij zoeken een nieuwe collega! Ben jij op zoek naar een dynamische en uitdagende baan in de advocatuur, heb jij aantoonbare...

Meer informatie arrow_forward

Jan zit naast zijn buurman in de auto. De buurman is zo aardig om hem weg te brengen naar het station en ze hebben nu wat...

Meer informatie arrow_forward

Geschil over de erfenis? Als u verzekerd bent worden de advocaatkosten mogelijk vergoed. Wanneer er een conflict ontstaat...

Meer informatie arrow_forward

Wij geven in een serie artikelen tips en informatie over de sanering van schulden. Mijn collega Xander Huijser heeft in deel...

Meer informatie arrow_forward

Uitnodiging voor financieel adviseurs, accountants, belastingadviseurs en administratiekantoren. Op dinsdag 28 juni van...

Meer informatie arrow_forward

Wanneer een stel uit elkaar gaat of van elkaar gaat scheiden en er is gezamenlijk een woning in bezit, rijst al snel de...

Meer informatie arrow_forward

Ons kantoor doet ook dit jaar mee aan de landelijke Dag van het Erfrecht. In het kader van deze dag is het mogelijk een...

Meer informatie arrow_forward

Als curator houdt Jeroen Thiele zich dagelijks bezig met het afwikkelen van faillissementen. Recent besloot hij een vrij...

Meer informatie arrow_forward

Mevrouw Jansen is dement. Zij valt in het verzorgingshuis een verpleegkundige aan. De verpleegkundige loopt een...

Meer informatie arrow_forward

De afdeling letselschade van ons kantoor mag ook de komende drie jaar weer het Nationaal Keurmerk Letselschade voeren. En...

Meer informatie arrow_forward

Ik werd gebeld door een teleurgestelde koper. Hij had een mooie woning op Funda gevonden. Hij had onderhandeld met de...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat letselschade Guido van der Corput schrijft in dit artikel over een val van een fietser op een hellingbaan van een...

Meer informatie arrow_forward

Skiën is leuk, maar kan ook heel gevaarlijk zijn. Wie wel eens op een ski-piste heeft gestaan, heeft vast wel eens een...

Meer informatie arrow_forward

De Rechtbank Den Haag heeft dinsdag 23 maart 2022 het faillissement uitgesproken van Quality Green Plants B.V. en Hulst...

Meer informatie arrow_forward

In het septembernummer van Dwarslaesie Magazine vertelden we over Frits, die door een fietsongeval een dwarslaesie opliep....

Meer informatie arrow_forward

De Alphense atleet en student Twan van Rijn doet mee aan het project Elk Kind Een Bal van de Johan Cruyff Foundation. De...

Meer informatie arrow_forward

Als iemand alimentatie moet betalen, is er vaak veel discussie over de woonlasten die iemand heeft. Want hoe hoger de...

Meer informatie arrow_forward

Over domeinnaamfraude hebben wij op deze website al vaak gepubliceerd. Een specifieke vorm van domeinnaamfraude is het...

Meer informatie arrow_forward

Momenteel zijn er weer valse facturen in omloop, waarbij mensen wordt wijsgemaakt dat zij hun zorgpremie niet hebben...

Meer informatie arrow_forward

Voor mensen met vragen over echtscheiding, mediation of erfrecht organiseert Berntsen Mulder Advocaten ook dit jaar weer de...

Meer informatie arrow_forward

Via deze site hebben wij al eerder uitgebreid verslag gedaan van onze acties ter voorkoming van domeinnaamfraude. Een grote...

Meer informatie arrow_forward