,

Droomhuis foetsie? Of toch niet?

15 augustus 2016

Vormerkung is veranderd

Beslag op huis na tekenen koopakteDe champagne plopte, nadat u de voorlopige koopakte van uw droomhuis had getekend bij de notaris. U begon thuis meteen met het weggooien van rommel die u niet weer wilde meeverhuizen. Kort na dit feestelijke moment kreeg u helaas het bericht dat het feest niet doorging. De verkoper van uw droomhuis had schulden en er werd beslag gelegd op uw nieuwe woning. Droomhuis foetsie! Hoe kan dat nu?

Tot voor kort was dit horrorscenario mogelijk, omdat er een sluiproute mogelijk was om wetgeving te omzeilen die juist was bedacht om kopers te beschermen. Deze wetgeving werd ‘vormerkung’ genoemd. Eerder al schreef advocaat Carst Teiwes hierover ‘Vormerkung – wondermiddel of geneesmiddel met gebreken’. De wet was toen al aan vernieuwing toe en dat moment is nu gekomen.

Hoe zat het ook weer?

Vormerkung gaat over de tijd die zit tussen het moment dat een huis wordt gekocht (koopovereenkomst is getekend) en de levering ervan (overdracht bij de notaris op kantoor). In deze periode, die soms maanden kan duren, is de verkopende partij nog steeds eigenaar. Schuldeisers van de verkoper kunnen tot aan de levering beslag leggen op het huis en zelfs tot executieverkoop overgaan. Dat is natuurlijk heel zuur is voor de koper: die zag zichzelf immers al in het huisje zitten en moet nu op zoek naar een ander optrekje.

Registreren in Kadaster

En dan komt ‘vormerkung’ om de hoek kijken: als de koopovereenkomst vóór de levering alvast wordt geregistreerd in het kadaster, is het huis veilig voor schuldeisers van de verkopende partij. Het wordt in praktijk dan ook vaak gedaan, zeker als er een vermoeden is dat de verkopende partij schulden zou kunnen hebben. Er kunnen geen verrassingen meer komen voor de koper, die gerust de maanden tot de levering kan afwachten. Dat is wel zo prettig.

Geen beslag op huis, maar op koopsom

Slimme juristen (de beroepsgroep zou willen dat dit een pleonasme was) hadden hier echter iets op gevonden. Door als schuldeiser van de verkopende partij beslag te leggen op de koopsom onder de kopende partij of de notaris, konden zij de levering van de woning frustreren. Er ontstond vervolgens een patstelling, waarin vaak zeer moeilijk beweging was te krijgen. De koper werd hierdoor gehinderd, terwijl hij zelf geen schuldenaar was. En misschien nog wel erger: het was een juridische kunstgreep die eigenlijk niet mooi in het system paste. Het was een noodgreep die aan alle kanten wrong.

Nieuwe regelgeving

Sinds 1 januari 2016 is dit niet meer nodig. Door middel van de nieuwe regelgeving is sinds dit jaar het volgende mogelijk:
–    De koopovereenkomst wordt getekend.
–    De koopovereenkomst wordt geregistreerd in het kadaster.
–    De schuldeiser van de verkoper legt beslag op het onroerend goed.
–    De levering mag doorgaan. De koper krijgt dus zijn huis.
–    Het beslag wordt automatisch een beslag voor de koopsom onder de notaris zodat de schuldeiser zijn geld kan krijgen.
–    Dit gebeurt nadat de bank zijn hypothecaire lening heeft terugbetaald gekregen.

In de praktijk zitten er nog wat haken en ogen aan de nieuwe wet, maar door de bank genomen levert de wet zowel een betere bescherming voor de koper op, als een betere mogelijkheid voor de schuldeiser om zijn geld te krijgen.

U kunt dus lekker van uw droomhuis genieten en bent niet de dupe van schulden van de vorige eigenaar.

Meer publicaties van Berntsen Mulder Advocaten

Cookiewetgeving – interview met advocaat Carst Teiwes

Advocaat Carst Teiwes vertelt in dit interview meer over de nieuwe cookiewetgeving.  

Meer informatie arrow_forward

Actueel

In de tang van het concurrentiebeding?

Je bent op zoek naar een andere baan. Een concurrentiebeding kan je dan enorm belemmeren in het vinden of accepteren van een nieuwe baan. Zit je dan in de tang […]

Meer informatie arrow_forward
Week van het Arbeidsrecht: gratis advies van een advocaat

‘Concurrentiebeding blijkt vaak niet van toepassing’ Berntsen Mulder Advocaten organiseert van maandag 20 mei tot en met vrijdag 24 mei weer de jaarlijkse Week van het Arbeidsrecht. Mensen met vragen […]

Meer informatie arrow_forward
Berntsen Mulder Advocaten steunt Alphen Art 2019

In het weekend van 10 tot 12 mei vindt in Alphen weer het straatkunstfestival Alphen Art plaats. Dit jaar sponsort ons kantoor dit lokale kunstevenement. “Ik hou van kunst en […]

Meer informatie arrow_forward
Hoe personeelsgegevens aan derden doorgeven én aan AVG voldoen?

Hoe kunt u als werkgever gegevens van uw personeel aan derden doorgeven en tóch aan de AVG voldoen? In dit artikel vertel ik u hoe u als werkgever op de […]

Meer informatie arrow_forward
Op Goede Vrijdag en Tweede Paasdag is ons kantoor gesloten

Op Goede Vrijdag en Tweede Paasdag is ons kantoor gesloten. Voor dringende juridische zaken die niet kunnen wachten, vragen wij u om uiterlijk donderdag 18 april contact met ons op […]

Meer informatie arrow_forward
Op de knieën – column Dennis Captein over Baas Plantenservice

Gerechtigheid. Zo begint de column die AD-columnist Dennis Captein zaterdag 6 april 2019 publiceerde over het faillissement van Baas Plantenservice. In de column schetst hij hoe gedupeerde kwekers het faillissement […]

Meer informatie arrow_forward