,

Geen dubbele bemiddelingskosten bij huurbemiddeling

5 november 2015

Mag een bemiddelaar in huurwoningen kosten in rekening brengen bij nieuwe huurders? In principe niet, maar een recente uitspraak van de Hoge Raad zet de deur op een kier om het wel te mogen. In dit artikel wil ik graag uitleggen hoe de vork in de steel zit.

In de zoektocht naar een betaalbare huurwoning maken veel mensen gebruik van een tussenpersoon. Deze tussenpersoon treedt op namens de verhuurder. De verhuurder betaalt hiervoor bemiddelingskosten. Op zich is dit logisch: de bemiddelaar brengt immers vraag en aanbod bij elkaar en hij mag hiervoor kosten in rekening brengen.

Vaak brengt de bemiddelaar echter ook kosten in rekening bij de huurder, bijvoorbeeld 1 maand huur. De bemiddelaar brengt dus dubbele bemiddelingskosten in rekening. Dit eten van twee walletjes is niet toegestaan. De wet verbiedt simpelweg het dienen van twee heren.

Geen kosten voor verhuurder, wel voor huurder

Maar wat denkt u van het volgende geval: een bemiddelaar biedt op zijn of haar website een woning aan van een potentiële verhuurder. De bemiddelaar brengt hiervoor geen kosten in rekening aan de verhuurder. Er wordt een huurder gevonden. De bemiddelaar brengt deze huurder wel kosten in rekening. Is dit toegestaan?

In een recent arrest van de Hoge Raad wordt ingegaan op de vraag of de overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar kan worden beschouwd als een ‘bemiddelingsovereenkomst’. Wanneer er namelijk sprake is van een bemiddelingsovereenkomst, is het dienen van twee heren niet toegestaan. De bemiddelaar mag dan geen kosten aan de huurder in rekening brengen.

Arrest Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat wel degelijk sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. Dit begrip wordt ruim uitgelegd: Als iemand met toestemming van de verhuurder een te verhuren woning op een website plaatst, ligt daarin de opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen de verhuurder en een derde partij.

Op deze bemiddelingsovereenkomst is via de schakelbepaling van artikel 7:427 BW artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing. Deze artikelen bepalen onder meer dat de bemiddelaar bij bemiddeling in de koop of verkoop, danwel huur of verhuur van een onroerende zaak, geen recht heeft op loon jegens de consument-koper of consument-huurder.

Escape?

Is er dan helemaal geen escape mogelijk? Jawel: De Hoge Raad overweegt namelijk:

‘Art. 7:417 lid 4 BW is echter in gevallen als hier bedoeld niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen’

Dus wanneer de website niet meer is dan een ‘elektronisch prikbord’ en huurder en verhuurder rechtstreeks contact met elkaar kunnen opnemen, is het voor de bemiddelaar wel toegestaan om kosten in rekening te brengen bij de huurder.

Kosten zijn terug te vorderen

Wat zijn nu de gevolgen voor de praktijk? Als een bemiddelaar die optreedt namens de verhuurder u als huurder kosten in rekening brengt, kunt u deze op grond van het arrest van de Hoge Raad terugvorderen. Uiteraard kan ik u bijstaan in het verhalen van de kosten.


Heeft u hier vragen over? Wilt u advies? Neem contact met mij op!
Mr. C. Teiwes

Meer publicaties van Berntsen Mulder Advocaten

Gewoon te mooi…

Op de bruiloft laten bruid en bruidegom een Chinese wensballon op. Aan de oever van de rivier naast de feestlocatie, staat het kersverse echtpaar de ballon vast te houden tot […]

Meer informatie arrow_forward

Actueel

Wet Arbeidsmarkt in Balans – de 5 belangrijkste wijzigingen op een rij

‘Gaat het arbeidsrecht nou weer veranderen?’ Gaat het arbeidsrecht nu weer veranderen? Ja, daar komt het eigenlijk wel op neer. Het doel van het kabinet (‘meer flexibiliteit, meer vaste contracten’) […]

Meer informatie arrow_forward
Leugenachtig cv: reden voor ontslag, maar niet voor vernietiging van de arbeidsovereenkomst

Tijdens een sollicitatie wilt u natuurlijk zo goed mogelijk voor de dag komen. Dus schrijft u een sterke brief, verzamelt u uitstekende referenties en tuigt u een mooi cv op. […]

Meer informatie arrow_forward
De landelijke staking streekvervoer is begonnen!

Door een landelijke stakingsdag bij het streekvervoer rijdt er vandaag beperkt openbaar vervoer. Aan de stakingsacties doen Connexxion, Arriva, Qbuzz, Keolis, EBS en HERMES mee. Ook regionale treinlijnen in Limburg en rond […]

Meer informatie arrow_forward
Onrechtmatige wetgeving: verjaring bij doorlopende schade

Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of de Nederlandse Staat aansprakelijk is voor de schade die een persoon lijdt wegens de instandhouding van wetgeving, […]

Meer informatie arrow_forward
Minister komt met regeling voor compensatie van transitievergoedingen

Al jaren zorgt het voor problemen en kritiek: de loondoorbetalingsplicht tijdens ziekte. Daarom kondigde de regering in 2016 maatregelen aan om bepaalde knelpunten voor werkgevers te verminderen. Hierover schreef ik […]

Meer informatie arrow_forward
Slaperig achter het stuur op vakantie – het belang van een schadeverzekering inzittenden (SVI)

Het is bijna vakantietijd. Bent u er al uit waar de reis naar toe gaat? En ook hoe u dit jaar gaat reizen: met de fiets, het vliegtuig of de […]

Meer informatie arrow_forward