,

Hoe om te gaan met lasten of beperkingen op onroerende zaken

6 juni 2016

Bij de verkoop van onroerende zaken – bijvoorbeeld een woning – moet de verkoper het eigendom onbelast overdragen. Dit betekent dat er op de woning geen bijzondere lasten of beperkingen mogen rusten, tenzij deze nadrukkelijk door de koper zijn aanvaard. Het moet gaan om beperkingen die in het bijzonder rusten op woning.

Dit uitgangspunt is vastgelegd in artikel 7:15 BW. Voorbeelden van bijzondere lasten/beperkingen zijn erfdienstbaarheden en hypotheken. Als er toch een last of beperking kleeft aan de woning en de koper deze niet heeft aanvaard, kan dit reden zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst.

Civielrechtelijk of publiekrechtelijk

De hiervoor genoemde beperkingen zijn civielrechtelijk van aard. In de praktijk is er weinig ruimte voor discussie over de vraag of er sprake is van dergelijke beperkingen.

Wat nu als de beperking publiekrechtelijk van aard is? Denk bijvoorbeeld aan bestemmingsplannen. Vallen dit soort beperkingen ook onder de werking van artikel 7:15 BW? In 2004 heeft de Hoge Raad deze vraag bevestigend beantwoord.

Kritiek

In de literatuur is veel kritiek geuit op dit arrest. Volgens vele schrijvers rekt de Hoge Raad het toepassingsgebied van artikel 7:15 BW teveel op. Dit artikel spreekt immers over beperkingen die op de woning in het bijzonder drukken. Publiekrechtelijke beperkingen drukken echter meestal niet op een woning in het bijzonder. Publiekrechtelijke regels zijn nu eenmaal meestal algemeen van aard.

Hoge Raad niet doof

De Hoge Raad is niet doof voor deze kritiek. In een arrest uit januari 2015 wordt de werking van artikel 7:15 BW ingeperkt. Volgens de Hoge Raad kunnen bijzondere lasten en beperkingen zowel van privaatrechtelijk als publiekrechtelijk van aard zijn. Dit algemene uitgangspunt wordt genuanceerd. De Hoge Raad overweegt dat artikel 7:15 BW niet van toepassing is wanneer de lasten en beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen.

Pas als de last of beperking haar grondslag vindt in een specifiek besluit dat is gericht tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak (of tot een rechtsvoorganger daarvan), is er sprake van een publiekrechtelijke last of beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW.

Nuance

Door deze nuance aan te brengen beperkt de Hoge Raad de reikwijdte van artikel 7:15 BW. Het blijft voor verkopers van onroerende zaken zaak om alert te blijven. Om de risico’s te verkleinen, kan in de koopovereenkomst worden opgenomen dat partijen op de hoogte zijn van het geldende bestemmingsplan, meer specifiek uit de lasten of beperkingen die hieruit voortvloeien.


Meer weten? Neem contact met mij op via tel. 0172-427074 of mail mij.

Actueel

Voor ons gevoel is Corona al lang geleden. De diverse maatregelen zijn al even verleden tijd. Dit geldt ook voor de...

Meer informatie arrow_forward

Op dinsdag 28 juni 2022 organiseert de sectie Ondernemingsrecht van Berntsen Mulder Advocaten een seminar voor financieel...

Meer informatie arrow_forward

Wij zoeken een nieuwe collega! Ben jij op zoek naar een dynamische en uitdagende baan in de advocatuur, heb jij aantoonbare...

Meer informatie arrow_forward

Jan zit naast zijn buurman in de auto. De buurman is zo aardig om hem weg te brengen naar het station en ze hebben nu wat...

Meer informatie arrow_forward

Geschil over de erfenis? Als u verzekerd bent worden de advocaatkosten mogelijk vergoed. Wanneer er een conflict ontstaat...

Meer informatie arrow_forward

Wij geven in een serie artikelen tips en informatie over de sanering van schulden. Mijn collega Xander Huijser heeft in deel...

Meer informatie arrow_forward

Uitnodiging voor financieel adviseurs, accountants, belastingadviseurs en administratiekantoren. Op dinsdag 28 juni van...

Meer informatie arrow_forward

Wanneer een stel uit elkaar gaat of van elkaar gaat scheiden en er is gezamenlijk een woning in bezit, rijst al snel de...

Meer informatie arrow_forward

Ons kantoor doet ook dit jaar mee aan de landelijke Dag van het Erfrecht. In het kader van deze dag is het mogelijk een...

Meer informatie arrow_forward

Als curator houdt Jeroen Thiele zich dagelijks bezig met het afwikkelen van faillissementen. Recent besloot hij een vrij...

Meer informatie arrow_forward

Mevrouw Jansen is dement. Zij valt in het verzorgingshuis een verpleegkundige aan. De verpleegkundige loopt een...

Meer informatie arrow_forward

De afdeling letselschade van ons kantoor mag ook de komende drie jaar weer het Nationaal Keurmerk Letselschade voeren. En...

Meer informatie arrow_forward

Ik werd gebeld door een teleurgestelde koper. Hij had een mooie woning op Funda gevonden. Hij had onderhandeld met de...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat letselschade Guido van der Corput schrijft in dit artikel over een val van een fietser op een hellingbaan van een...

Meer informatie arrow_forward

Skiën is leuk, maar kan ook heel gevaarlijk zijn. Wie wel eens op een ski-piste heeft gestaan, heeft vast wel eens een...

Meer informatie arrow_forward

De Rechtbank Den Haag heeft dinsdag 23 maart 2022 het faillissement uitgesproken van Quality Green Plants B.V. en Hulst...

Meer informatie arrow_forward

In het septembernummer van Dwarslaesie Magazine vertelden we over Frits, die door een fietsongeval een dwarslaesie opliep....

Meer informatie arrow_forward

De Alphense atleet en student Twan van Rijn doet mee aan het project Elk Kind Een Bal van de Johan Cruyff Foundation. De...

Meer informatie arrow_forward

Als iemand alimentatie moet betalen, is er vaak veel discussie over de woonlasten die iemand heeft. Want hoe hoger de...

Meer informatie arrow_forward

Over domeinnaamfraude hebben wij op deze website al vaak gepubliceerd. Een specifieke vorm van domeinnaamfraude is het...

Meer informatie arrow_forward

Momenteel zijn er weer valse facturen in omloop, waarbij mensen wordt wijsgemaakt dat zij hun zorgpremie niet hebben...

Meer informatie arrow_forward

Voor mensen met vragen over echtscheiding, mediation of erfrecht organiseert Berntsen Mulder Advocaten ook dit jaar weer de...

Meer informatie arrow_forward

Via deze site hebben wij al eerder uitgebreid verslag gedaan van onze acties ter voorkoming van domeinnaamfraude. Een grote...

Meer informatie arrow_forward

Het is de nachtmerrie van iedereen die wel eens geld overmaakt: Je komt er na de betaling achter dat je per ongeluk een...

Meer informatie arrow_forward