,

Hoe om te gaan met lasten of beperkingen op onroerende zaken

6 juni 2016

Bij de verkoop van onroerende zaken – bijvoorbeeld een woning – moet de verkoper het eigendom onbelast overdragen. Dit betekent dat er op de woning geen bijzondere lasten of beperkingen mogen rusten, tenzij deze nadrukkelijk door de koper zijn aanvaard. Het moet gaan om beperkingen die in het bijzonder rusten op woning.

Dit uitgangspunt is vastgelegd in artikel 7:15 BW. Voorbeelden van bijzondere lasten/beperkingen zijn erfdienstbaarheden en hypotheken. Als er toch een last of beperking kleeft aan de woning en de koper deze niet heeft aanvaard, kan dit reden zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst.

Civielrechtelijk of publiekrechtelijk

De hiervoor genoemde beperkingen zijn civielrechtelijk van aard. In de praktijk is er weinig ruimte voor discussie over de vraag of er sprake is van dergelijke beperkingen.

Wat nu als de beperking publiekrechtelijk van aard is? Denk bijvoorbeeld aan bestemmingsplannen. Vallen dit soort beperkingen ook onder de werking van artikel 7:15 BW? In 2004 heeft de Hoge Raad deze vraag bevestigend beantwoord.

Kritiek

In de literatuur is veel kritiek geuit op dit arrest. Volgens vele schrijvers rekt de Hoge Raad het toepassingsgebied van artikel 7:15 BW teveel op. Dit artikel spreekt immers over beperkingen die op de woning in het bijzonder drukken. Publiekrechtelijke beperkingen drukken echter meestal niet op een woning in het bijzonder. Publiekrechtelijke regels zijn nu eenmaal meestal algemeen van aard.

Hoge Raad niet doof

De Hoge Raad is niet doof voor deze kritiek. In een arrest uit januari 2015 wordt de werking van artikel 7:15 BW ingeperkt. Volgens de Hoge Raad kunnen bijzondere lasten en beperkingen zowel van privaatrechtelijk als publiekrechtelijk van aard zijn. Dit algemene uitgangspunt wordt genuanceerd. De Hoge Raad overweegt dat artikel 7:15 BW niet van toepassing is wanneer de lasten en beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen.

Pas als de last of beperking haar grondslag vindt in een specifiek besluit dat is gericht tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak (of tot een rechtsvoorganger daarvan), is er sprake van een publiekrechtelijke last of beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW.

Nuance

Door deze nuance aan te brengen beperkt de Hoge Raad de reikwijdte van artikel 7:15 BW. Het blijft voor verkopers van onroerende zaken zaak om alert te blijven. Om de risico’s te verkleinen, kan in de koopovereenkomst worden opgenomen dat partijen op de hoogte zijn van het geldende bestemmingsplan, meer specifiek uit de lasten of beperkingen die hieruit voortvloeien.


Meer weten? Neem contact met mij op via tel. 0172-427074 of mail mij.

Meer publicaties van admin

Gewoon te mooi…

Op de bruiloft laten bruid en bruidegom een Chinese wensballon op. Aan de oever van de rivier naast de feestlocatie, staat het kersverse echtpaar de ballon vast te houden tot […]

Meer informatie arrow_forward

Actueel

Slachtoffers rellen tussen wal en schip

Letselschadeadvocaat Karin Nijman vecht tegen een woud aan regels om financiële bijstand te krijgen voor de acht slachtoffers van de Pijnacker-rellen. Op 7 juni 2007 verscheen hierover een artikel in […]

Meer informatie arrow_forward
Eigen straatje sneeuwvrij maken weer verplichten

De wereld buiten is wit en spiegelglad. Voetgangers schuifelen voorbij op zoek naar de wakken in de ijsmassa op de stoep. Vroeger werd ik met een zak zout en een […]

Meer informatie arrow_forward
Gordel om GiGagoed

“Gordel om GiGagoed!” Met deze slogan verleidt de overheid ons tot het dragen van autogordels. Dat is maar goed ook, want menig slachtoffer in een letselschadezaak loopt zeer ernstig letsel […]

Meer informatie arrow_forward
Huwelijkse voorwaarden met ‘verrassing’

“Ze is verliefd geworden op een ander.” Zegt hij beschaamd. Beste vriend van hem. Nooit verwacht. Dacht dat hij hem (enhaar) kon vertrouwen. 2 kinderen. 9 en 13 jaar. Loyaliteit […]

Meer informatie arrow_forward
Automobilist in Amsterdam iets beter beschermd…

Autorijden in Amsterdam is levensgevaarlijk. Fietsers springen van links en rechts voor je auto. Overal loerend, trek je heel langzaam op. Maar hoe voorzichtig kun je zijn? Voor een groen […]

Meer informatie arrow_forward
Debiel

“Teringdebiel!” wordt er geroepen als een jongen met veel herrie zijn scooter parkeert voor het huis van zijn ouders. Hij komt net terug van een avondje stappen. Een buurman komt […]

Meer informatie arrow_forward