,

Hoe om te gaan met lasten of beperkingen op onroerende zaken

6 juni 2016

Bij de verkoop van onroerende zaken – bijvoorbeeld een woning – moet de verkoper het eigendom onbelast overdragen. Dit betekent dat er op de woning geen bijzondere lasten of beperkingen mogen rusten, tenzij deze nadrukkelijk door de koper zijn aanvaard. Het moet gaan om beperkingen die in het bijzonder rusten op woning.

Dit uitgangspunt is vastgelegd in artikel 7:15 BW. Voorbeelden van bijzondere lasten/beperkingen zijn erfdienstbaarheden en hypotheken. Als er toch een last of beperking kleeft aan de woning en de koper deze niet heeft aanvaard, kan dit reden zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst.

Civielrechtelijk of publiekrechtelijk

De hiervoor genoemde beperkingen zijn civielrechtelijk van aard. In de praktijk is er weinig ruimte voor discussie over de vraag of er sprake is van dergelijke beperkingen.

Wat nu als de beperking publiekrechtelijk van aard is? Denk bijvoorbeeld aan bestemmingsplannen. Vallen dit soort beperkingen ook onder de werking van artikel 7:15 BW? In 2004 heeft de Hoge Raad deze vraag bevestigend beantwoord.

Kritiek

In de literatuur is veel kritiek geuit op dit arrest. Volgens vele schrijvers rekt de Hoge Raad het toepassingsgebied van artikel 7:15 BW teveel op. Dit artikel spreekt immers over beperkingen die op de woning in het bijzonder drukken. Publiekrechtelijke beperkingen drukken echter meestal niet op een woning in het bijzonder. Publiekrechtelijke regels zijn nu eenmaal meestal algemeen van aard.

Hoge Raad niet doof

De Hoge Raad is niet doof voor deze kritiek. In een arrest uit januari 2015 wordt de werking van artikel 7:15 BW ingeperkt. Volgens de Hoge Raad kunnen bijzondere lasten en beperkingen zowel van privaatrechtelijk als publiekrechtelijk van aard zijn. Dit algemene uitgangspunt wordt genuanceerd. De Hoge Raad overweegt dat artikel 7:15 BW niet van toepassing is wanneer de lasten en beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen.

Pas als de last of beperking haar grondslag vindt in een specifiek besluit dat is gericht tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak (of tot een rechtsvoorganger daarvan), is er sprake van een publiekrechtelijke last of beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW.

Nuance

Door deze nuance aan te brengen beperkt de Hoge Raad de reikwijdte van artikel 7:15 BW. Het blijft voor verkopers van onroerende zaken zaak om alert te blijven. Om de risico’s te verkleinen, kan in de koopovereenkomst worden opgenomen dat partijen op de hoogte zijn van het geldende bestemmingsplan, meer specifiek uit de lasten of beperkingen die hieruit voortvloeien.


Meer weten? Neem contact met mij op via tel. 0172-427074 of mail mij.

Meer publicaties van Berntsen Mulder Advocaten

Gewoon te mooi…

Op de bruiloft laten bruid en bruidegom een Chinese wensballon op. Aan de oever van de rivier naast de feestlocatie, staat het kersverse echtpaar de ballon vast te houden tot […]

Meer informatie arrow_forward

Actueel

Wet Arbeidsmarkt in Balans – de 5 belangrijkste wijzigingen op een rij

‘Gaat het arbeidsrecht nou weer veranderen?’ Gaat het arbeidsrecht nu weer veranderen? Ja, daar komt het eigenlijk wel op neer. Het doel van het kabinet (‘meer flexibiliteit, meer vaste contracten’) […]

Meer informatie arrow_forward
Leugenachtig cv: reden voor ontslag, maar niet voor vernietiging van de arbeidsovereenkomst

Tijdens een sollicitatie wilt u natuurlijk zo goed mogelijk voor de dag komen. Dus schrijft u een sterke brief, verzamelt u uitstekende referenties en tuigt u een mooi cv op. […]

Meer informatie arrow_forward
De landelijke staking streekvervoer is begonnen!

Door een landelijke stakingsdag bij het streekvervoer rijdt er vandaag beperkt openbaar vervoer. Aan de stakingsacties doen Connexxion, Arriva, Qbuzz, Keolis, EBS en HERMES mee. Ook regionale treinlijnen in Limburg en rond […]

Meer informatie arrow_forward
Onrechtmatige wetgeving: verjaring bij doorlopende schade

Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of de Nederlandse Staat aansprakelijk is voor de schade die een persoon lijdt wegens de instandhouding van wetgeving, […]

Meer informatie arrow_forward
Minister komt met regeling voor compensatie van transitievergoedingen

Al jaren zorgt het voor problemen en kritiek: de loondoorbetalingsplicht tijdens ziekte. Daarom kondigde de regering in 2016 maatregelen aan om bepaalde knelpunten voor werkgevers te verminderen. Hierover schreef ik […]

Meer informatie arrow_forward
Slaperig achter het stuur op vakantie – het belang van een schadeverzekering inzittenden (SVI)

Het is bijna vakantietijd. Bent u er al uit waar de reis naar toe gaat? En ook hoe u dit jaar gaat reizen: met de fiets, het vliegtuig of de […]

Meer informatie arrow_forward