,

Tips bij de aankoop van een woning

Matthijs Mulder advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

U heeft mijn column Wild West op de woningmarkt in het tijdschrift Thuis in het Groene Hart Magazine gelezen. Op deze pagina kunt u de (uitgebreide) tips lezen waar ik u op wees.


Tip 1: verdiep je via internet

Deze tip is misschien een open deur. Ongetwijfeld hebt u al op internet gezocht naar bruikbare tips bij de aan- of verkoop van een woning, hoe om te gaan met een makelaar en welke spelregels gelden bij onderhandelingen.

Persoonlijk vind ik de blogs op de website van De Leeuw Makelaardij duidelijk en handig: https://www.deleeuw.nl/blog

Mijn advies is wel om allereerst naar de betrouwbaarheid van een website te kijken. Dat is soms moeilijk te bepalen, maar je weet dat de website van de NVM betrouwbaarder is dan een willekeurig bericht van één persoon op Facebook.


Tip 2: goed voorbereiden

Ook deze tip lijkt een open deur. Want de koop van een woning is geen ‘impuls’ aankoop, toch?!

Kopers blijken vaak minder goed voorbereid dan je zou denken. Tegenwoordig biedt men vaak mee vanuit de gedachte ‘er zijn zoveel woningzoekenden, zoveel bieders, ik probeer het gewoon en zie wel waar het schip strandt.’

Dat is geen handige aanpak als je succes wil hebben.

Wat je in ieder geval moet doen is:

  • Financieringsmogelijkheden onderzoeken. Hoe beter voorbereid, hoe sterker een bieding. Het voorkomt ook dat je je in de hitte van de strijd laat verleiden om meer te bieden dan je kunt betalen.
  • Verdiep jezelf alvast in de aanbieders van een bouwkundig onderzoek (zie hierna). Dan ben je voorbereid op het moment dat het zover is.
  • De prijzen stijgen in 2021 voortdurend. Als je op Funda zoekt, zie je bij iedere woning de actuele prijs per m2. Dat helpt bij het vergelijken van prijzen. Check ook buurt informatie.
  • Onderzoek de bestemmingsplaninformatie. Bijvoorbeeld op https://www.ruimtelijkeplannen.nl en/of bel de gemeente voor meer informatie.
  • Heb je het te druk of voel je jezelf onzeker: schakel dan een aankoopmakelaar in. Als het goed is, helpt die jou met concrete hulp door het aankoopproces.

Tip 3: bieden en onderhandelen

Anno 2021 is sprake van een ‘verkopersmarkt’: er zijn meer dan genoeg kopers, dus een verkoper kan eisen en voorwaarden stellen.

Dat is ook wel anders geweest en zal ooit ook weer anders zijn, maar voorlopig nog niet.

Dat betekent dat de speelruimte voor onderhandelingen (zeer) beperkt is.

Ga je onderhandelen, houdt dan het volgende in gedachte:

  • Het hoogste bod is geen garantie op koop. Uiteindelijk mag de verkoper zelf beslissen aan wie hij/zij de woning verkoopt. Dat is niet altijd aan de hoogste bieder, maar kan ook zijn aan degene van wie de verkoper denkt dat de woning in goede handen is. Of niet aan de belegger die de woning gaat verhuren aan expats, maar wel aan het stel dat een kind verwacht. Persoonlijke presentatie is dus ook belangrijk (als je daarvoor in de gelegenheid wordt gesteld). Maar kennis met de buren; misschien doen zij een goed woordje voor je bij de verkoper.
  • Als je als eerste een bod uitbrengt of direct het hoogste bod, dan wil dat niet zeggen dat de verkopende makelaar met jou in onderhandeling moet treden. Ieder bod is eigenlijk een uitnodiging om in onderhandeling te treden, dus de makelaar bepaalt zelf of en met wie hij in onderhandeling treedt.
  • Als al een bod is uitgebracht door iemand anders, dan mag je nog best een bod uitbrengen, liefst een hoger bod. Het kan voor de verkopende makelaar reden zijn om alsnog met jou in onderhandeling te treden. Maar waak er voor om meer te bieden dan je kunt betalen.
  • Laat je niet ‘uitspelen’. Een goede makelaar doet dat niet, want het is volgens de NVM gedragsregels niet toegestaan. Wat is uitspelen? Dat is als de makelaar meerdere partijen beurtelings tegen elkaar op laat bieden door te zeggen dat de ander een hoger bod heeft uitgebracht onder het noemen van de biedprijs.
    Maar de makelaar mag wel een bieding organiseren waarbij meerdere kopers een bod uitbrengen.
    En tijdens onderhandelingen mag de makelaar wel zeggen dat er een beter bod is uitgebracht en jou vragen om een finaal bod uit te brengen om daarna de onderhandelingen te beëindigen als dat bod te laag is.

Tip 4: schriftelijk vastleggen

Leg tijdens de onderhandelingen gesprekken/afspraken/toezeggingen schriftelijk vast en/of houdt een logboek bij.

Ik heb meegemaakt dat bij een geschil over de koop van een woning het logboek dat de aspirant-koper had aangelegd doorslaggevend was voor het winnen van de procedure.

Helaas leidt de ‘verkopersmarkt’ soms tot wildwesttaferelen, waarbij – ook nadat mondeling overeenstemming is bereikt – de verkoper weigert om de schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen omdat intussen toch nog weer een beter bod is uitgebracht.

Zolang er geen koopcontract is ondertekend, heb je als koper eigenlijk geen poot om op te staan.

Maar voor een schriftelijke koopovereenkomst is niet veel nodig. Er hoeft geen dik NVM-contract te zijn opgesteld om tot een schriftelijke koopovereenkomst te komen. Een email is ook genoeg, waarin object en de koop wordt vermeld. Zelfs een prijs hoeft niet te worden benoemd, want als geen koopprijs is vastgesteld, geldt voor de wet een ‘redelijke’ prijs.

Weet dan wel dat de makelaar geen vertegenwoordiger is, maar een bemiddelaar. Dus uitspraken of toezeggingen van de makelaar binden de verkoper niet. Dat wordt pas anders als de makelaar zich als gevolmachtigde presenteert. Maar dat komt in praktijk weinig voor. Makelaars kijken wel uit.

Dus als je een email wil hebben waarin de koop wordt bevestigd, dan zal de email van de verkoper zelf afkomstig moeten zijn.


Tip 5:  bouwkundig onderzoek

Als koper koop je de woning met de zichtbare en onzichtbare gebreken. Als later sprake is van een verborgen gebrek die de conformiteit (normaal gebruik als woning) in de weg staat, ontstaat altijd de discussie of de koper aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

Weet dat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper gaat. Dat betekent dat de verkoper de gebreken/tekortkomingen waarmee hij bekend is aan de koper moet melden, behalve wanneer zo’n gebrek/tekortkoming zichtbaar is, want had de koper het zelf ook wel kunnen zien.

Het bewijs van bekendheid van de verkoper met een verborgen gebrek is niet eenvoudig te bewijzen. De verkoper zal stellen dat hij/zij dat gebrek niet kende.

Stel daarom vragen over de bouwkundige kwaliteit. Je kunt als koper vragen om een kopie van de zogeheten ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning‘ (klik hier om deze in PDF te downloaden) die verkopende makelaars door een verkoper laten invullen. Daarin staat al veel nuttige informatie over de (bouwkundige) staat van de woning.

Kijk eens op de vragenlijst. Al was het maar dat je je bewust wordt waar je bij een bezichtiging op moet letten of naar kan vragen. Onderaan de vragenlijst staat dat aan de verstrekte informatie geen rechten kunnen worden ontleend.

Inderdaad is in de rechtspraak geoordeeld, dat de vragenlijst geen garantie oplevert dat eventuele niet ingevulde gebreken niet aanwezig zijn. Maar toch biedt de vragenlijst een goed vertrekpunt voor de koper bij de beoordeling van de woning.

En het staat de koper natuurlijk vrij om in de onderhandelingen op bepaalde onderdelen toch een garantie te vragen.

Vragenlijst leveren niet verplicht

De verkoper is niet verplicht om de vragenlijst aan de koper te verstrekken. Maar als dat wordt geweigerd dien je als koper extra op je tellen te passen.

Doe bouwkundig onderzoek. Op internet zijn veel websites te vinden van bedrijven die zo’n keuring uitvoeren. De eigen aannemer kan dat misschien ook, maar mijn ervaring is dat die beter zijn in verbouwen dan in het opstellen van een goed inspectierapport.

Biedingsstrijd

Als je in een biedingsstrijd zit, krijg je misschien niet eens de kans om vooraf een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Doe dan een bieding/aankoop onder voorbehoud van bouwkundige keuring.

‘Noodzakelijke kosten’

Gebruikelijk is om in de ontbindende voorwaarde een bedrag op te nemen waar je als koper maximaal mee geconfronteerd wilt worden als direct noodzakelijke kosten. Overstijgen de direct noodzakelijke kosten dat maximum bedrag, dan mag je de koop ontbinden.

Het bedrag moet natuurlijk wel redelijk zijn, bijv. € 5.000,-.

Want als een bedrag van € 500,- als maximum wordt genoemd, zou de koper wel erg makkelijk onder de koop uit kunnen komen. Zo’n voorwaarde zal door de verkoper niet worden aanvaard.

Ook hier geldt, hoe meer concurrentie onder kopers, hoe minder makkelijk zo’n ontbindende voorwaarde door een verkoper zal worden geaccepteerd. Anderzijds geldt dat als de koper bereid is om een hoge koopsom te bieden, hij/zij daar ook wel wat voor mag terugvragen.

De model NVM-koopovereenkomst kent een standaard bepaling voor de bouwkundige keuring, maar let op: daar moet dus wel voor gekozen worden. Dus als je daar niet om vraagt, zal een verkoper het niet aanbieden.

Nog een mogelijkheid (maar dat moet je dan wel goed plannen): je laat de bouwkundige keuring uitvoeren in de 3-dagen (wettelijke) bedenktijd die je hebt. Komen er ernstige gebreken naar voren dan kun je nog van de koop afzien. En misschien daarna opnieuw in onderhandeling treden over een andere, lagere koopsom.

De verkoper die bekend wordt met gebreken uit een bouwkundig rapport, mag bij een volgende onderhandelingsronde die gebreken eigenlijk niet meer verzwijgen. Hij/zij is er inmiddels mee bekend geworden, zodat die gebreken onder de mededelingsplicht gaan vallen.


Tip 6: kijk uit voor de ouderdomsclausule

Steeds vaker maken verkopers gebruik van de zgn. ouderdomsclausule. Deze clausule is geen standaardbeding in de NVM-koopakte, maar wordt door de verkopende makelaar steeds vaker toegevoegd en gepresenteerd als ‘standaardbeding’.

De zgn. ouderdomsclausule is bedoeld om de verwachtingen die een koper mag hebben bij de bouwkundige staat van een oudere woning te temperen.

Volgens de standaardkoopakte koopt de koper de woning met de zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 6.1).

Daar staat tegenover dat volgens die akte de verkoper garandeert dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Blijkt dat niet het geval, dan is de verkoper aansprakelijk.

Hoe ouder de woning is, hoe groter de kans dat de woning op onderdelen niet meer voldoet aan de eisen die in de huidige tijd normaal zijn.

De verkoper wil met de ouderdomsclausule zijn eventuele aansprakelijkheid beperken.

Een voorbeeld van zo’n ouderdomsclausule bij een oudere woning luidt:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”

Maar sommige verkopende makelaars nemen een ouderdomsclausule ook voor jonge woningen op. Met geen ander doel dan de eventuele aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken te beperken of zelfs uit te sluiten.

Neem als voorbeeld de volgende clausule:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 5 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”

Het is raar om een ouderdomsclausule te gebruiken bij een woning die ca. 5 jaar oud is.

En de (subtiele) toevoeging ‘o.a.’ (= ‘onder andere’) zorgt er voor dat eigenlijk alle gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan onder de uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper vallen.

Oftewel, eigenlijk wordt de strekking van de garantiebepaling van artikel 6.3 Koopakte hiermee ongedaan gemaakt.

Is het gebruik van de ouderdomsclausule toegestaan?

Ja, dat is het geval. Maar…. als de ouderdomsclausule wordt toegepast bij :

  • Jonge huizen;
  • Van zeer algemene strekking zijn (zie hiervoor de aanduiding ‘o.a.’);
  • Een oud huis dat recent is gemoderniseerd;
  • Gebreken die de verkoper kende en die hij had moeten meedelen

dan is het maar de vraag of een verkoper met succes een beroep kan doen op deze clausule.

Maar voorkomen is beter dan genezen. Wees kritisch op de inhoud van een ouderdomsclausule. Je hoeft zo’n clausule niet zonder slag of stoot te accepteren.

Als de ouderdomsclausule eenmaal is aanvaard, is het lastig(er) om deze achteraf aan te vechten.


Tip 7: check de VVE bij aankoop van appartement

Als je een appartement koopt, treedt je automatisch toe tot de Vereniging van Eigenaren (VVE). De ene VVE is de andere niet. Sommige VVE’s zijn niet actief. Dat is vaak het geval bij oudere appartementencomplexen of gesplitste woonhuizen.

Dat kan tot verrassingen leiden als er binnen de VVE nooit is gespaard voor grootschalig buitenonderhoud. Je kan dan als nieuwe eigenaar geconfronteerd worden met een forse en onvoorziene kostenpost.

Sommige VVE’s zijn juist erg actief en hebben hun zaakjes goed voor elkaar. Zo goed, dat er vele verbodsbepalingen zijn opgenomen over wat een eigenaar wel of niet mag.

Bijvoorbeeld een verbod tot verhuur of tot kortdurende verhuur of tot plaatsing op Airbnb.

Het is daarom verstandig om de volgende documenten op te vragen en na te lezen:

  • de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel huishoudelijk reglement;
  • de jaarstukken van het voorafgaande boekjaar. Dan kun je zien hoe de VVE er financieel voorstaat;
  • is er een zgn. Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP)? Dan weet je welk onderhoud in de komende jaren zal worden uitgevoerd.
  • Is er een reservefonds en zo ja, hoe is deze gevuld? Het reservefonds moet eigenlijk zodanig gevuld zijn dat het MJOP kan worden uitgevoerd. Dan hoef je niet bang te zijn dat er grote, onvoorziene uitgaven te verwachten zijn.
  • Notulen van laatste vergaderingen van de VVE. Dan weet je wat er speelt binnen een appartementencomplex. Soms blijken er grote ruzies tussen eigenaren te zijn.

Tot slot

Ik heb u hier flink wat informatie gegeven. Maar schrik niet: er zijn er nog veel meer. Er valt ook zoveel te vertellen over de juridische kant bij een koop van een woning.

Heb je vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Ik zou het leuk vinden als je het mij laat weten. Mogelijk kan ik er in een volgende bijdrage dieper op in gaan.


Neem dus gerust contact met mij op. Bel mij op tel. 0172 – 49 43 45 of stuur mij een e-mail.

Matthijs Mulder
Advocaat bouwrecht

Neem gerust contact met mij op

    Waarmee kunnen wij u helpen?

    Actueel

    Voor ons gevoel is Corona al lang geleden. De diverse maatregelen zijn al even verleden tijd. Dit geldt ook voor de...

    Meer informatie arrow_forward

    Op dinsdag 28 juni 2022 organiseert de sectie Ondernemingsrecht van Berntsen Mulder Advocaten een seminar voor financieel...

    Meer informatie arrow_forward

    Wij zoeken een nieuwe collega! Ben jij op zoek naar een dynamische en uitdagende baan in de advocatuur, heb jij aantoonbare...

    Meer informatie arrow_forward

    Jan zit naast zijn buurman in de auto. De buurman is zo aardig om hem weg te brengen naar het station en ze hebben nu wat...

    Meer informatie arrow_forward

    Geschil over de erfenis? Als u verzekerd bent worden de advocaatkosten mogelijk vergoed. Wanneer er een conflict ontstaat...

    Meer informatie arrow_forward

    Wij geven in een serie artikelen tips en informatie over de sanering van schulden. Mijn collega Xander Huijser heeft in deel...

    Meer informatie arrow_forward

    Uitnodiging voor financieel adviseurs, accountants, belastingadviseurs en administratiekantoren. Op dinsdag 28 juni van...

    Meer informatie arrow_forward

    Wanneer een stel uit elkaar gaat of van elkaar gaat scheiden en er is gezamenlijk een woning in bezit, rijst al snel de...

    Meer informatie arrow_forward

    Ons kantoor doet ook dit jaar mee aan de landelijke Dag van het Erfrecht. In het kader van deze dag is het mogelijk een...

    Meer informatie arrow_forward

    Als curator houdt Jeroen Thiele zich dagelijks bezig met het afwikkelen van faillissementen. Recent besloot hij een vrij...

    Meer informatie arrow_forward

    Mevrouw Jansen is dement. Zij valt in het verzorgingshuis een verpleegkundige aan. De verpleegkundige loopt een...

    Meer informatie arrow_forward

    De afdeling letselschade van ons kantoor mag ook de komende drie jaar weer het Nationaal Keurmerk Letselschade voeren. En...

    Meer informatie arrow_forward

    Ik werd gebeld door een teleurgestelde koper. Hij had een mooie woning op Funda gevonden. Hij had onderhandeld met de...

    Meer informatie arrow_forward

    Advocaat letselschade Guido van der Corput schrijft in dit artikel over een val van een fietser op een hellingbaan van een...

    Meer informatie arrow_forward

    Skiën is leuk, maar kan ook heel gevaarlijk zijn. Wie wel eens op een ski-piste heeft gestaan, heeft vast wel eens een...

    Meer informatie arrow_forward

    De Rechtbank Den Haag heeft dinsdag 23 maart 2022 het faillissement uitgesproken van Quality Green Plants B.V. en Hulst...

    Meer informatie arrow_forward

    In het septembernummer van Dwarslaesie Magazine vertelden we over Frits, die door een fietsongeval een dwarslaesie opliep....

    Meer informatie arrow_forward

    De Alphense atleet en student Twan van Rijn doet mee aan het project Elk Kind Een Bal van de Johan Cruyff Foundation. De...

    Meer informatie arrow_forward

    Als iemand alimentatie moet betalen, is er vaak veel discussie over de woonlasten die iemand heeft. Want hoe hoger de...

    Meer informatie arrow_forward

    Over domeinnaamfraude hebben wij op deze website al vaak gepubliceerd. Een specifieke vorm van domeinnaamfraude is het...

    Meer informatie arrow_forward

    Momenteel zijn er weer valse facturen in omloop, waarbij mensen wordt wijsgemaakt dat zij hun zorgpremie niet hebben...

    Meer informatie arrow_forward

    Voor mensen met vragen over echtscheiding, mediation of erfrecht organiseert Berntsen Mulder Advocaten ook dit jaar weer de...

    Meer informatie arrow_forward

    Via deze site hebben wij al eerder uitgebreid verslag gedaan van onze acties ter voorkoming van domeinnaamfraude. Een grote...

    Meer informatie arrow_forward

    Het is de nachtmerrie van iedereen die wel eens geld overmaakt: Je komt er na de betaling achter dat je per ongeluk een...

    Meer informatie arrow_forward