Verborgen gebreken – deel 1
19 juni 2020Het is de nachtmerrie van iedere huizenkoper: verliefd zijn op een woning, maar na aankoop allerlei verborgen gebreken ontdekken. Reparatie kost tijd en geld. De planning loopt in de soep. Kun je de kosten van herstel nog op de verkoper verhalen? Deze vraag krijg ik als advocaat regelmatig.
Een scheur in een muur kun je zien. Een verborgen gebrek niet, als je een woning voor het eerst ziet. Ook een bouwkundige keurder kan niet alles zien. Je kunt een muur niet wegbreken als het huis niet van jou is…
Normaal gebruik
In de standaard NVM-koopakte staat dat de koper het risico van alle gebreken (zichtbaar én verborgen) aanvaardt. Maar… de NVM-koopakte biedt ook de garantie dat de woning eigenschappen heeft die voor ‘normaal gebruik’ nodig zijn. Kun je een woning niet ‘normaal’ gebruiken, dan is de verkoper aansprakelijk voor de (herstel)schade.
U begrijpt het al. Dat levert discussies op. Staat asbest normaal gebruik in de weg? Daar ga ik in deze column verder op in, net als op andere voorbeelden.
Ouderdomsclausule
Bij oudere woningen heb je de ‘ouderdomsclausule’. Volgens die clausule verklaart de koper dat hij weet dat de woning oud is en dat hij daaraan niet dezelfde eisen kan stellen als bij een nieuwbouwwoning. Oftewel, dat hij sommige gebreken moet accepteren.
Echter: een verkoper die gebreken verzwijgt, komt hier niet mee weg en is aansprakelijk.
Advies
Het is dus verstandig om vooraf een bouwkundig expert de woning goed te laten inspecteren. En om niet alleen de standaard vragenlijst van de NVM te gebruiken, maar ook aan de verkoper aanvullende vragen te stellen over de eigenschappen van de woning. Daarmee zorgt de koper ervoor dat de verkoper kleur bekent.
Dit artikel verscheen deze maand ook in het blad NVM Thuis in het Groene Hart, een blad van de NVM makelaars in het Groene Hart.
Wilt u meer weten?
Wilt u meer weten over de mogelijkheden? Advies over wat u kunt doen? Neem gerust contact met mij op.
