,

Wanneer heeft een schriftelijke opzegging de geadresseerde bereikt?

24 februari 2016

In de praktijk kunnen veel contracten tegen een bepaalde datum worden opgezegd. Denk bijvoorbeeld aan de opzegging van een huurovereenkomst die vóór 1 maart 2016 moet worden gedaan.

Wat gebeurt er als de huurder deze huurovereenkomst per brief van 25 februari 2016 heeft opgezegd en de verhuurder deze opzeggingsbrief pas op 4 maart 2016 op de deurmat heeft gevonden? Is de huuropzegging dan tijdig gedaan of niet?

Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Bij een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als deze door hem is ontvangen.

Werkelijke ontvangst door de geadresseerde is echter niet nodig, maar de verklaring moet zijn aangekomen op een adres waar de geadresseerde redelijkerwijs kon worden bereikt. Denk bijvoorbeeld aan het woon- of vestigingsadres van de geadresseerde of het e-mail- of postbusadres dat in recente contacten door de geadresseerde is gebruikt. 

Hoofdregel

De hoofdregel is dat een verklaring die de geadresseerde niet of niet tijdig heeft bereikt, geen werking heeft. Op deze hoofdregel is echter een uitzondering: de verklaring heeft toch werking als het niet tijdig bereiken voor risico van de geadresseerde moet komen.

Vakantie

Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de geadresseerde op vakantie is geweest en daardoor pas later van de brief heeft kennisgenomen. Kortom, verzending is onvoldoende, maar het is niet nodig dat de ontvanger daadwerkelijk op tijd van de verklaring heeft kennisgenomen.

Maar wat betekent dit nu voor het hierboven genoemde voorbeeld? Is de schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst tijdig gedaan?

Dit hangt af van de volgende twee punten.

  • Ten eerste moet de huurder bewijzen dat de opzeggingsbrief is aangekomen op een adres waar de verhuurder redelijkerwijs bereikt kon worden. Dit kan bijvoorbeeld het woon- of vestigingsadres van de verhuurder zijn, maar ook een e-mail- of postbusadres dat in recente contacten door de verhuurder is gebruikt. Partijen kunnen in de huurovereenkomst echter zijn afgeweken van deze regel. Er kan bijvoorbeeld zijn vastgelegd, dat een huuropzegging aan het vestigingsadres van de verhuurder moet worden gedaan. In dat laatste geval moet dat opzeggingsadres worden gebruikt.
  • Ten tweede moet de opzeggingsbrief van 25 februari 2016 vóór 1 maart 2016 door de postbode zijn bezorgd. In dat geval is de opzegging immers op tijd aangekomen. Als de verhuurder de brief pas later (op of na 1 maart 2016) heeft gevonden, bijvoorbeeld doordat hij op vakantie is geweest, dan komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de huurder kan bewijzen dat de opzeggingsbrief vóór 1 maart 2016 is aangekomen. Daarom dient een huuropzeggingsbrief altijd per aangetekende post of – nog beter – per deurwaardersexploot te worden gedaan. Dan kan de huurder controleren of de opzeggingsbrief daadwerkelijk op tijd is afgeleverd.

Tips

Tot slot heb ik de volgende tips voor de praktijk:

  • De opzeggende partij dient ervoor te zorgen, dat zijn opzegging op tijd en op het juiste adres is aangekomen. Met een aangetekende brief of deurwaardersexploot kan door de opzeggende partij worden aangetoond, dat aan deze twee vereisten is voldaan.
  • Een opzegging per ‘gewone’ brief biedt mogelijkheden voor de opgezegde partij. Hij kan dan bijvoorbeeld het verweer voeren, dat de opzeggingsbrief hem niet tijdig heeft bereikt. Het is immers aan de opzeggende partij om te bewijzen, dat de opzeggingsbrief op tijd is aangekomen. Een ‘gewone’ brief biedt slechts bewijs van verzending en niet van ontvangst.

Wilt u meer weten over opzeggingen? Neem vrijblijvend contact met mij op.

Actueel

Voor ons gevoel is Corona al lang geleden. De diverse maatregelen zijn al even verleden tijd. Dit geldt ook voor de...

Meer informatie arrow_forward

Op dinsdag 28 juni 2022 organiseert de sectie Ondernemingsrecht van Berntsen Mulder Advocaten een seminar voor financieel...

Meer informatie arrow_forward

Wij zoeken een nieuwe collega! Ben jij op zoek naar een dynamische en uitdagende baan in de advocatuur, heb jij aantoonbare...

Meer informatie arrow_forward

Jan zit naast zijn buurman in de auto. De buurman is zo aardig om hem weg te brengen naar het station en ze hebben nu wat...

Meer informatie arrow_forward

Geschil over de erfenis? Als u verzekerd bent worden de advocaatkosten mogelijk vergoed. Wanneer er een conflict ontstaat...

Meer informatie arrow_forward

Wij geven in een serie artikelen tips en informatie over de sanering van schulden. Mijn collega Xander Huijser heeft in deel...

Meer informatie arrow_forward

Uitnodiging voor financieel adviseurs, accountants, belastingadviseurs en administratiekantoren. Op dinsdag 28 juni van...

Meer informatie arrow_forward

Wanneer een stel uit elkaar gaat of van elkaar gaat scheiden en er is gezamenlijk een woning in bezit, rijst al snel de...

Meer informatie arrow_forward

Ons kantoor doet ook dit jaar mee aan de landelijke Dag van het Erfrecht. In het kader van deze dag is het mogelijk een...

Meer informatie arrow_forward

Als curator houdt Jeroen Thiele zich dagelijks bezig met het afwikkelen van faillissementen. Recent besloot hij een vrij...

Meer informatie arrow_forward

Mevrouw Jansen is dement. Zij valt in het verzorgingshuis een verpleegkundige aan. De verpleegkundige loopt een...

Meer informatie arrow_forward

De afdeling letselschade van ons kantoor mag ook de komende drie jaar weer het Nationaal Keurmerk Letselschade voeren. En...

Meer informatie arrow_forward

Ik werd gebeld door een teleurgestelde koper. Hij had een mooie woning op Funda gevonden. Hij had onderhandeld met de...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat letselschade Guido van der Corput schrijft in dit artikel over een val van een fietser op een hellingbaan van een...

Meer informatie arrow_forward

Skiën is leuk, maar kan ook heel gevaarlijk zijn. Wie wel eens op een ski-piste heeft gestaan, heeft vast wel eens een...

Meer informatie arrow_forward

De Rechtbank Den Haag heeft dinsdag 23 maart 2022 het faillissement uitgesproken van Quality Green Plants B.V. en Hulst...

Meer informatie arrow_forward

In het septembernummer van Dwarslaesie Magazine vertelden we over Frits, die door een fietsongeval een dwarslaesie opliep....

Meer informatie arrow_forward

De Alphense atleet en student Twan van Rijn doet mee aan het project Elk Kind Een Bal van de Johan Cruyff Foundation. De...

Meer informatie arrow_forward

Als iemand alimentatie moet betalen, is er vaak veel discussie over de woonlasten die iemand heeft. Want hoe hoger de...

Meer informatie arrow_forward

Over domeinnaamfraude hebben wij op deze website al vaak gepubliceerd. Een specifieke vorm van domeinnaamfraude is het...

Meer informatie arrow_forward

Momenteel zijn er weer valse facturen in omloop, waarbij mensen wordt wijsgemaakt dat zij hun zorgpremie niet hebben...

Meer informatie arrow_forward

Voor mensen met vragen over echtscheiding, mediation of erfrecht organiseert Berntsen Mulder Advocaten ook dit jaar weer de...

Meer informatie arrow_forward

Via deze site hebben wij al eerder uitgebreid verslag gedaan van onze acties ter voorkoming van domeinnaamfraude. Een grote...

Meer informatie arrow_forward

Het is de nachtmerrie van iedereen die wel eens geld overmaakt: Je komt er na de betaling achter dat je per ongeluk een...

Meer informatie arrow_forward