,

Wanneer heeft een schriftelijke opzegging de geadresseerde bereikt?

24 februari 2016

In de praktijk kunnen veel contracten tegen een bepaalde datum worden opgezegd. Denk bijvoorbeeld aan de opzegging van een huurovereenkomst die vóór 1 maart 2016 moet worden gedaan.

Wat gebeurt er als de huurder deze huurovereenkomst per brief van 25 februari 2016 heeft opgezegd en de verhuurder deze opzeggingsbrief pas op 4 maart 2016 op de deurmat heeft gevonden? Is de huuropzegging dan tijdig gedaan of niet?

Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Bij een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als deze door hem is ontvangen.

Werkelijke ontvangst door de geadresseerde is echter niet nodig, maar de verklaring moet zijn aangekomen op een adres waar de geadresseerde redelijkerwijs kon worden bereikt. Denk bijvoorbeeld aan het woon- of vestigingsadres van de geadresseerde of het e-mail- of postbusadres dat in recente contacten door de geadresseerde is gebruikt. 

Hoofdregel

De hoofdregel is dat een verklaring die de geadresseerde niet of niet tijdig heeft bereikt, geen werking heeft. Op deze hoofdregel is echter een uitzondering: de verklaring heeft toch werking als het niet tijdig bereiken voor risico van de geadresseerde moet komen.

Vakantie

Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de geadresseerde op vakantie is geweest en daardoor pas later van de brief heeft kennisgenomen. Kortom, verzending is onvoldoende, maar het is niet nodig dat de ontvanger daadwerkelijk op tijd van de verklaring heeft kennisgenomen.

Maar wat betekent dit nu voor het hierboven genoemde voorbeeld? Is de schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst tijdig gedaan?

Dit hangt af van de volgende twee punten.

  • Ten eerste moet de huurder bewijzen dat de opzeggingsbrief is aangekomen op een adres waar de verhuurder redelijkerwijs bereikt kon worden. Dit kan bijvoorbeeld het woon- of vestigingsadres van de verhuurder zijn, maar ook een e-mail- of postbusadres dat in recente contacten door de verhuurder is gebruikt. Partijen kunnen in de huurovereenkomst echter zijn afgeweken van deze regel. Er kan bijvoorbeeld zijn vastgelegd, dat een huuropzegging aan het vestigingsadres van de verhuurder moet worden gedaan. In dat laatste geval moet dat opzeggingsadres worden gebruikt.
  • Ten tweede moet de opzeggingsbrief van 25 februari 2016 vóór 1 maart 2016 door de postbode zijn bezorgd. In dat geval is de opzegging immers op tijd aangekomen. Als de verhuurder de brief pas later (op of na 1 maart 2016) heeft gevonden, bijvoorbeeld doordat hij op vakantie is geweest, dan komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de huurder kan bewijzen dat de opzeggingsbrief vóór 1 maart 2016 is aangekomen. Daarom dient een huuropzeggingsbrief altijd per aangetekende post of – nog beter – per deurwaardersexploot te worden gedaan. Dan kan de huurder controleren of de opzeggingsbrief daadwerkelijk op tijd is afgeleverd.

Tips

Tot slot heb ik de volgende tips voor de praktijk:

  • De opzeggende partij dient ervoor te zorgen, dat zijn opzegging op tijd en op het juiste adres is aangekomen. Met een aangetekende brief of deurwaardersexploot kan door de opzeggende partij worden aangetoond, dat aan deze twee vereisten is voldaan.
  • Een opzegging per ‘gewone’ brief biedt mogelijkheden voor de opgezegde partij. Hij kan dan bijvoorbeeld het verweer voeren, dat de opzeggingsbrief hem niet tijdig heeft bereikt. Het is immers aan de opzeggende partij om te bewijzen, dat de opzeggingsbrief op tijd is aangekomen. Een ‘gewone’ brief biedt slechts bewijs van verzending en niet van ontvangst.

Wilt u meer weten over opzeggingen? Neem vrijblijvend contact met mij op.

Actueel

De wettelijke verhoging van de alimentatie is voor het jaar 2023 vastgesteld op 3,4 procent. Elk jaar wordt de kinder- en...

Meer informatie arrow_forward

Berntsen Mulder Advocaten is op zoek naar ondersteuning (24-32 uur) Op zoek naar een nieuwe collega Wij – Jos van...

Meer informatie arrow_forward

Als werkgever heb je soms te maken met die ene werknemer die je herhaaldelijk hebt aangesproken op zijn gedrag, maar waarvan...

Meer informatie arrow_forward

Ben jij op zoek naar een nieuwe uitdaging in een dynamische werkomgeving, waar jij met je enthousiaste en doortastende...

Meer informatie arrow_forward

Wij zoeken een nieuwe collega! Ben jij op zoek naar een dynamische en uitdagende baan in de advocatuur, heb jij aantoonbare...

Meer informatie arrow_forward

Een goede administratie voorkomt juridische problemen. Daarom leg ik in een serie artikelen uit wat het belang is van een...

Meer informatie arrow_forward

In onze nieuwsbrief van oktober 2022 onder meer: hogere energieprijzen als schadepost in letselschadezaken, aankondiging...

Meer informatie arrow_forward

Ruim 15 jaar geleden is het: de oprichting van de stichting Keurmerk Letselschade. De aanleiding voor de oprichting van dit...

Meer informatie arrow_forward

Na twee jaar keerde de Jaarmarktestafette weer terug in Alphen aan den Rijn. Twee teams van vijf personen van Berntsen...

Meer informatie arrow_forward

Er gaat de laatste maanden geen dag voorbij zonder dat er verschillende artikelen worden gepubliceerd over de hoge...

Meer informatie arrow_forward

Ouderverstoting is de situatie dat een kind zich in een echtscheidingsproces gedwongen voelt voor één van de ouders te...

Meer informatie arrow_forward

Op 9 september is het de dag van de echtscheiding. Jacomien Kapteijn van Berntsen Mulder Advocaten in Alphen heeft als...

Meer informatie arrow_forward

Optillen op een festival: (on)schuldig vermaak? Wat heb je er naar uitgekeken, na twee jaar corona-maatregelen: weer met...

Meer informatie arrow_forward

In Nederland is één op de tien gezinnen een samengesteld gezin. Dit jaar wordt er daarom op de landelijke Dag van de...

Meer informatie arrow_forward

Bij een scheiding komt heel veel kijken. Daarom is goede en deskundige begeleiding bij een scheiding op zowel juridisch,...

Meer informatie arrow_forward

Uw werknemer wordt aangereden. Hij/zij raakt blijvend arbeidsongeschikt. De HR-deskundige ziet een berg werk op zich...

Meer informatie arrow_forward

Verzekeringsplicht en aansprakelijkheid bij de elektrische step In oktober vorig jaar schreef ik een artikel over de...

Meer informatie arrow_forward

Het ouderschapsplan en de afspraken over een nieuwe partner Mogelijk zit je er niet op te wachten dat de nieuwe vriend of...

Meer informatie arrow_forward

Samenwonen in woonplaats nieuwe liefde Na een periode alleenstaande ouder te zijn geweest, komt het met regelmaat voor dat...

Meer informatie arrow_forward

Advocaat familierecht Jacomien Kapteijn mocht in juli aan de online krant AlphenCC/Leidsch Dagblad vertellen over haar werk....

Meer informatie arrow_forward

Opnieuw wijzigingen in het arbeidsrecht Zoals al aangekondigd in mijn bericht van januari 2022 (Wat heeft 2022 op gebied...

Meer informatie arrow_forward

Vaak denken mensen: als ik een advocaat inschakel, kost het me handen vol geld. Maar bedenkt u eens wat het u zou kunnen...

Meer informatie arrow_forward

Voor ons gevoel is Corona al lang geleden. De diverse maatregelen zijn al even verleden tijd. Dit geldt ook voor de...

Meer informatie arrow_forward

Op dinsdag 28 juni 2022 organiseert de sectie Ondernemingsrecht van Berntsen Mulder Advocaten een seminar voor financieel...

Meer informatie arrow_forward